Ista kuća na dve parcele nije isti posao. Zato ne postoji jedna cena za „projekat kuće od 150 kvadrata“ — postoji cena za vašu parcelu. Ovo su nalazi koji, kad se pojave, menjaju obim posla, a otkrivaju se u prvom koraku, dok još ništa niste platili osim same analize.
1. Parcela nije građevinsko zemljište po planu
Građevinsko zemljište određuje planski dokument, a ne katastarska klasa (članovi 82 i 83 stav 2 Zakona o planiranju i izgradnji). Parcela upisana kao „njiva“ može biti građevinska, a parcela u naselju ne mora. Ako plan ne predviđa gradnju, nema projekta — i to je nalaz koji vredi znati pre kupovine, a ne posle.
2. Poljoprivredno zemljište — naknada za promenu namene
Ako je parcela poljoprivredna, pre izdavanja građevinske dozvole plaća se naknada za promenu namene. Postoje zakonom predviđena oslobođenja, ali se ona utvrđuju u postupku i ne obećavaju se unapred. Način obračuna je kod nekih opština objavljen, kod drugih se do podatka dolazi telefonom.
3. Planski podaci nisu dostupni ili nisu upotrebljivi
Opštine su dužne da planska dokumenta drže dostupnim. Kod nekih su podaci potpuni i čitljivi, kod drugih je to formalnost. Kad podaci nisu upotrebljivi, pribavlja se informacija o lokaciji, koju naplaćuje i država i za koju treba vremena.
Zato je Faza 0 jeftinija ako informaciju o lokaciji već imate — na njeno pribavljanje otpada značajan deo tog posla.
4. Režim zaštite
Parcela može biti u zaštićenom području, u zaštitnoj zoni nepokretnog kulturnog dobra ili u pojasu zaštite infrastrukture. Tada se pribavljaju uslovi nadležne ustanove, a oblikovanje i materijalizacija mogu biti ograničeni. To nije prepreka, ali jeste dodatni korak i dodatno vreme.
5. Nagib terena
Nagib menja koncept kuće, ne samo temelje. Ulaz, kota prizemlja, prilaz, odvodnjavanje i potporni zidovi postaju deo zadatka. Kuća sa ravnog terena se na nagib ne „preseli“ — ona se za nagib projektuje.
6. Oblik i širina parcele
Uska, dugačka ili nepravilna parcela sa propisanim udaljenostima od granica ume da ostavi vrlo malo prostora za gabarit. Tu se najviše projektantskog rada troši na to da kuća uopšte stane, a da ostane upotrebljiva.
7. Priključci
Udaljenost od postojeće mreže, način rešavanja otpadnih voda i pristup javnom putu ulaze u uslove imalaca javnih ovlašćenja. To je i trošak i vreme, a kod parcela na obodu naselja ume da bude odlučujuće.
Kako se ovo saznaje
Kroz proveru parcele — prvi, zaseban i plaćen korak, posle kog dobijate pisani nalaz. Ako nalaz kaže da parcela ne dozvoljava ono što ste zamislili, tu stajemo i ništa dalje ne plaćate.
Cenu tog koraka dobijate u besplatnoj ponudi, jer zavisi upravo od toga koliko je podataka dostupno kod vaše opštine.
Česta pitanja
Parcela je upisana kao njiva — znači li to da ne mogu da gradim?
Ne nužno. Građevinsko zemljište određuje planski dokument, a ne katastarska klasa (članovi 82 i 83 stav 2 Zakona o planiranju i izgradnji). Parcela upisana kao njiva može biti građevinska, a parcela u naselju ne mora.
Mogu li da izbegnem naknadu za promenu namene?
Postoje zakonom predviđena oslobođenja, ali se ona utvrđuju u postupku i ne obećavaju se unapred. Svako ko vam ih obeća pre postupka, obećava ono što ne zna.
Šta ako nalaz kaže da parcela ne dozvoljava ono što želim?
Tu stajemo i ništa dalje ne plaćate. Bolje je to saznati na početku nego posle plaćenog projekta.