Za novu porodičnu kuću postupak ide istim redom, bez obzira na opštinu. Investitori najčešće greše tako što preskoče prvi korak i naruče projekat za parcelu koja ne dozvoljava ono što su zamislili. Ovo je redosled, sa jasnom podelom šta radi biro, a šta traje kod organa.
1. Provera parcele
Prvo se utvrđuje šta važeći planski dokument dozvoljava na konkretnoj katastarskoj parceli: namena, indeksi, spratnost, udaljenosti, priključci. Kod nekih opština su ti podaci dostupni i upotrebljivi na sajtu, kod drugih nisu — tada se pribavlja informacija o lokaciji, koju naplaćuje i država.
Informacija o lokaciji nisu lokacijski uslovi. To su dva različita dokumenta i dolaze u različitim fazama. Detaljnije na strani provera parcele.
2. Idejno rešenje (IDR)
Idejno rešenje se izrađuje po članovima 35–41 Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije („Sl. glasnik RS“ br. 96/2023) i podnosi se uz zahtev za lokacijske uslove. Tu se prvi put vidi kako kuća seda na parcelu.
3. Lokacijski uslovi
Lokacijski uslovi su obavezan prvi upravni akt za novu kuću (član 53a Zakona o planiranju i izgradnji). U tom postupku organ sam pribavlja uslove imalaca javnih ovlašćenja — struja, voda, put, gas.
Ovde treba znati jednu neprijatnu stvar: ako imalac javnih ovlašćenja ne odgovori u roku, postupak zastaje — ne postoji pravilo po kom se ćutanje smatra saglasnošću (član 8b stav 6 Zakona). To je najčešći razlog zbog kog postupak traje duže nego što je planirano, i ne zavisi ni od investitora ni od biroa.
4. Projekat za građevinsku dozvolu (PGD)
Za porodičnu kuću kategorije „A“ PGD sadrži izvod iz projekta, glavnu svesku i projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti (član 52 Pravilnika 96/2023), uz elaborat energetske efikasnosti (član 57).
Projekti konstrukcije i instalacija nisu zakonski deo PGD-a za ovu kategoriju, jer se ovi objekti smatraju jednostavnim. Ali se na izričit zahtev investitora mogu naći u ponudi i izraditi, kao zasebna stavka.
5. Tehnička kontrola
Tehničku kontrolu PGD-a vrši nezavisno ovlašćeno lice (član 79 Pravilnika 96/2023). Obavezna je i za kategoriju „A“ — ne postoji kuća za koju se preskače.
6. Građevinska dozvola
Zahtev se podnosi elektronski, kroz objedinjenu proceduru. U tom postupku opština rešenjem utvrđuje doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta (član 97 Zakona) — po pravilu najveći pojedinačni javni trošak celog poduhvata.
7. Prijava radova
Posle pravnosnažne dozvole prijavljuju se radovi i gradnja može da počne.
Šta od ovoga radite vi
Praktično ništa od šalterskog dela. Sve zahteve podnosimo mi, po punomoćju, elektronski, kroz objedinjenu proceduru. Vi donosite odluke o kući i plaćate zakonom propisane takse i naknade — spisak je na strani šta se traži od vas.
Koliko koji korak traje, sa brojevima, stoji na strani koliko traje izrada projekta kuće. Ako ne gradite porodičnu kuću nego poslovni ili stambeni objekat, taj deo posla vodimo pod imenom biroa — vidite artproing.rs.
Zatražite besplatnu ponudu i u njoj ćete videti koje korake vaš slučaj traži.
Česta pitanja
Mogu li da naručim projekat pre nego što proverim parcelu?
Možete, ali je to najskuplji mogući redosled. Ako se ispostavi da plan ne dozvoljava ono što ste zamislili, projekat se prepravlja ili baca. Provera parcele je zato prvi korak.
Ko podnosi zahteve opštini?
Mi, po punomoćju, elektronski, kroz objedinjenu proceduru. Vi ne idete na šalter.
Šta se dešava ako imalac javnih ovlašćenja ne odgovori u roku?
Postupak zastaje. Ne postoji pravilo po kom se ćutanje smatra saglasnošću (član 8b stav 6 Zakona o planiranju i izgradnji). Tada se urgira i, po potrebi, obraća pismeno.