Provera parcele

Pre nego što potrošite dinar na projektovanje, utvrđujemo da li na vašoj parceli uopšte smete da gradite, šta smete i pod kojim uslovima.

Najskuplja greška koju investitor može da napravi jeste da naruči i plati projekat za zemljište na kome se ne može graditi. Zato je provera parcele kod nas izdvojena kao poseban, prvi korak sa niskim ulaganjem — da se taj ishod isključi na samom početku.

Katastarska klasa ne odlučuje da li smete da gradite

Suprotno raširenom uverenju, to što se parcela u katastru vodi kao njiva ne znači da na njoj ne možete graditi — kao što ni upis „građevinsko zemljište“ sam po sebi ne znači da možete. Prema članu 82. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinsko zemljište je ono koje je zakonom ili planskim dokumentom određeno za izgradnju.

Presudno je, dakle, šta o vašoj parceli kaže važeći planski dokument opštine. Moguća su dva ishoda:

• Parcela je unutar građevinskog područja — zemljište je pravno već građevinsko, postupak „prenamene“ nije potreban, ide se pravo na lokacijske uslove.
• Parcela je izvan građevinskog područja — izgradnja nije moguća dok opština ne izmeni planski dokument. Taj postupak vodi opština, traje po pravilu više godina i njegov ishod ne zavisi ni od vas ni od nas.

Šta dobijate

Pisani nalaz sa preporukom, koji sadrži:

• Status zemljišta po važećem planskom dokumentu — sme li se graditi i šta
• Pravila građenja za vašu zonu — indeks zauzetosti, dozvoljena spratnost, udaljenja od granica parcele, minimalna površina parcele
• Najveći objekat koji na toj parceli sme da se gradi — konkretna kvadratura, izvedena iz pravila zone
• Klasa i kategorija objekta i obavezan sadržaj tehničke dokumentacije koja iz toga sledi
• Lista imalaca javnih ovlašćenja od kojih se pribavljaju uslovi za projektovanje i priključenje
• Provera obaveze plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta i mogućih oslobođenja
• Orijentacioni obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta po važećoj odluci opštine — po pravilu najveći javni trošak celog poduhvata
• Položaj parcele u odnosu na posebne režime zaštite, ako ih ima

Rok: 10 radnih dana

Rok teče od dana kada primimo podatke o parceli. U njega nije uračunato vreme rada nadležnog organa na izdavanju Informacije o lokaciji — zakonski rok za taj akt je do 8 dana i na njega ne možemo uticati.

Ako se pokaže da se na parceli ne može graditi — tu stajemo i ništa dalje ne plaćate

Bez naknadnih troškova, bez započetog projekta koji nema gde da se primeni. To je i smisao ovog koraka: da rizik snosimo mi, a ne vi.

Šta nam je potrebno od vas

• Broj katastarske parcele i katastarska opština
• Izvod iz lista nepokretnosti, ako ga imate
• Kratak opis onoga što želite da gradite — približna veličina i spratnost

Ništa više. Sve ostalo pribavljamo mi.

Gde radimo

Proveru radimo za celu Srbiju, ali se planski osnov i nadležni organ razlikuju od grada do grada. Za neke smo to već opisali:

• Beograd — grad i sedamnaest gradskih opština, podeljena nadležnost
• Novi Sad — dve gradske uprave; ravnica i fruškogorska padina nisu isti slučaj
• Niš — Centar za izdavanje dozvola, pet gradskih opština
• Kragujevac — javan registar objedinjenih procedura
• Stara Pazova — devet naselja, sopstveno javno preduzeće za urbanizam

Ako vašeg grada nema na spisku, to ništa ne menja — postupak je isti i vodi se elektronski.

Šta sledi posle provere

Ako nalaz pokaže da se može graditi, dobijate kompletnu ponudu za izradu tehničke dokumentacije — idejno rešenje, projekat za građevinsku dozvolu i vođenje celog upravnog postupka kroz objedinjenu proceduru, do pravnosnažne građevinske dozvole i prijave radova. Ponuda je besplatna i dobijate je u roku od dva radna dana — evo šta tačno sadrži.

Ceo postupak je elektronski, pa se vodi na daljinu — vaše prisustvo u Srbiji nije potrebno ni u jednoj fazi.

Česta pitanja

Imam parcelu upisanu kao njiva. Znači li to da ne mogu da gradim?

Ne nužno. Katastarska klasa i planska namena su dve različite stvari. Vlasnik stiče prava stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je namena promenjena, bez obzira na to što katastar promenu još nije sproveo. Upravo to se u proveri i utvrđuje.

Da li je provera parcele obavezna?

Zakonom nije propisana kao poseban postupak, ali je kod nas obavezan prvi korak. Bez nje se ne može odgovorno formirati ni cena ni rok, jer se ne zna ni klasa objekta ni obim dokumentacije koja je potrebna.

Mogu li da naručim samo proveru, bez obaveze da nastavim sa vama?

Možete. Nalaz je vaš i ne obavezuje vas na nastavak saradnje.

Koliko košta?

Cena se formira prema obimu posla koji vaša parcela traži i dobijate je uz ponudu, u roku od dva radna dana od upita. U odnosu na ukupan honorar za kompletnu dokumentaciju, provera parcele je manji deo — a jedina je tačka u kojoj se najskuplja greška još može izbeći.