Projektujemo porodične kuće u Zrenjaninu i srednjem Banatu — originalan projekat crtan za konkretnu parcelu, kompletna dokumentacija do građevinske dozvole i vođenje objedinjene procedure umesto vas. Ne prodajemo gotove planove. U prvom upitu tražimo katastarsku opštinu i broj parcele.
Nadležni organ
Postupak vodi Odeljenje za urbanizam Gradske uprave grada Zrenjanina, sa Sektorom za objedinjenu proceduru, Trg slobode 10, 23000 Zrenjanin. Telefon 023/315-0-214, elektronska adresa urbanizam@grad.zrenjanin.rs.
Podnesci u objedinjenoj proceduri idu elektronski, uz kvalifikovani elektronski potpis. Postupak podnosimo mi, kao vaš punomoćnik, pa investitor ne mora da pribavlja sertifikat niti da dolazi u upravu.
Najveća teritorija u Vojvodini
Zrenjanin se prostire na oko 1.326 kvadratnih kilometara i po površini je najveća lokalna samouprava u Vojvodini. Za investitora to nije podatak iz enciklopedije nego praktično upozorenje: pod istim imenom grada nalaze se parcele u gradskom jezgru i parcele u naseljima udaljenim više desetina kilometara, sa potpuno drukčijim planskim osnovom, drukčijim uslovima priključaka i drukčijim troškom opremanja.
Zato ovde naročito ne dajemo cenu pre nego što vidimo o kojoj se parceli radi. „Gradim kuću u Zrenjaninu“ može da znači dva sasvim različita posla.
Planski osnov
Grad je usvojio nov generalni urbanistički plan sa planskim horizontom do 2030. godine. Kao i svuda, taj plan postavlja okvir, a dozvola se izdaje po planu generalne ili detaljne regulacije koji važi za konkretnu lokaciju. Za parcele u zonama koje traže dalju razradu, pre dozvole je potreban urbanistički projekat.
Prvo pitanje na koje odgovaramo nije „koliko kvadrata“ nego „šta je namena i šta plan dozvoljava“. Bez tog odgovora, svaki crtež je pretpostavka.
Voda ispod parcele — banatsko pitanje broj jedan
Zrenjanin leži na Begeju, kod njegovog ušća u staro korito Tise, u ravnici u kojoj nivo podzemne vode zna da bude visok. To je, po našem iskustvu, najskuplja stavka koju investitori u Banatu otkriju prekasno.
- Podrum se ne planira željom nego nalazom. Odluka o podrumu donosi se posle geotehničkog istraživanja, jer hidroizolacija protiv pritisne vode i eventualno snižavanje nivoa vode menjaju računicu iz temelja.
- Način fundiranja zavisi od nosivosti tla, koja u ravničarskim naslagama ume da bude skromna. To je pitanje za geomehaničara pre nego za projektanta.
- Odvodnjavanje parcele se rešava u projektu, ne posle prve kiše.
Za parcele uz vodotoke pojavljuju se i uslovi vodoprivrede, koje organ pribavlja u okviru postupka.
Koraci do dozvole
| Korak | Kod koga | Rezultat |
|---|---|---|
| Provera planskog osnova | kod nas | nalaz šta je na parceli moguće |
| Lokacijski uslovi | Sektor za objedinjenu proceduru | obavezujući uslovi za projektovanje |
| Uslovi imalaca javnih ovlašćenja | pribavlja organ | priključci, vodoprivreda, zaštita |
| Projekat za građevinsku dozvolu | kod nas | PGD sa elaboratom energetske efikasnosti |
| Tehnička kontrola | ovlašćeno društvo | izveštaj tehničke kontrole |
| Građevinska dozvola i prijava radova | Odeljenje za urbanizam | rešenje i početak gradnje |
Kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do podrum plus prizemlje plus sprat plus potkrovlje je kategorija „A“: projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti, projekat za izvođenje nije zakonska obaveza, tehnička kontrola jeste obavezna.
Šta se plaća
Ponuda ne košta ništa. Ako pošaljete katastarsku opštinu i broj parcele, iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi.
Rokovi
| Faza | Naš rok |
|---|---|
| Provera parcele sa nalazom | 10 radnih dana |
| Idejno rešenje | 7, 10 ili 14 radnih dana |
| Projekat za građevinsku dozvolu | 12, 16 ili 20 radnih dana |
| Podnošenje zahteva | 3 radna dana |
| Tehnička kontrola | 5 do 10 radnih dana |
Rokovi organa teku uporedo: pet radnih dana za postupanje službe, petnaest dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja.
Saradnja
Zrenjanin ima oko 105.000 stanovnika prema popisu iz 2022. godine. Radimo elektronski, od prvog razgovora do podnošenja zahteva. Opterećenje snegom i vetrom i seizmičke parametre za lokaciju utvrđujemo prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova u okviru provere parcele — nikada iz opšte tabele.
Koji planovi važe u Zrenjaninu
Generalni urbanistički plan grada Zrenjanina objavljen je u „Službenom listu grada Zrenjanina", broj 17/25 — dakle nov je. Prostorni plan grada je 11/11, 32/15 i 6/25.
Teritorija grada je 1.326 km², najveća u Vojvodini, pa planska slika nije jedinstvena:
- gradski planovi: „Centar" (5/21 prečišćen tekst, 21/22, 6/25), „Gradnulica" (5/21, 3/24, 10/26), „Berbersko-bolnica" (23/20, 11/22, 1/26, 10/26), „Bagljaš" (22/20, 7/22, 7/23, 19/24), „Dolja" (21/20, 21/22, 28/23), „Mala Amerika" (15/15, 29/18, 16/21, 28/23), „Jugoistok" (5/21, 21/22), „Mužlja" (5/16)
- sopstveni plan generalne regulacije imaju Elemir (32/20, 17/25), Lazarevo (35/17, 19/24), Ečka (25/21, 3/24), Perlez (20/23), Aradac (16/21), Klek (23/19, 2/20) i Melenci (2/20)
- Botoš i Stajićevo pokriveni su uređajnim osnovama (17/25 odnosno 9/25), a ne planom generalne regulacije
- Čenta je i dalje pod urbanističkim planom mesne zajednice iz 1994. („Službeni list opštine Zrenjanin", brojevi 3/94 i 11/03)
- za ostala naselja plansku osnovu daje Prostorni plan grada
Postupak vodi Odeljenje za urbanizam Gradske uprave, Trg slobode 10, telefon 023/315-0-214, e-pošta urbanizam@grad.zrenjanin.rs. Zahtevi se podnose elektronski.
Podzemna voda odlučuje o podrumu
Generalni plan Zrenjanina ima zasebno poglavlje o ugroženosti i merama zaštite od poplava i podzemnih voda. Zaštita se sprovodi odbrambenim nasipima, planskim korišćenjem postojećih retenzija i kanalskom mrežom hidrosistema Dunav—Tisa—Dunav, uz nadvišenje nasipa na Tamišu, Begeju i Tisi.
Plan za Elemir kaže izričito: izgradnja podruma ili suterena dozvoljena je ukoliko za to ne postoje smetnje geotehničke ili hidrotehničke prirode, uz temeljenje prema geomehanici terena. Planovi za Perlez i uređajna osnova za Botoš imaju zasebno poglavlje o inženjerskogeološkim uslovima za izgradnju.
Za investitora u banatskoj ravnici to znači dve stvari: podrum nije podrazumevan, i geomehanički izveštaj nije papir koji se pribavlja zbog forme — on je ulazni podatak bez kojeg se ne crta temelj. Vodne uslove izdaje JVP „Vode Vojvodine" i pribavljaju se kroz objedinjenu proceduru.
Carska bara
Specijalni rezervat prirode „Stari Begej — Carska bara" ima 4.726 hektara, sa režimima zaštite I, II i III stepena, i dodiruje atare Stajićeva, Perleza, Knićanina i Belog Blata. Ramsarsko područje je od 1996. godine. Za parcelu u tom pojasu uz plan idu i uslovi zaštite prirode.
Česta pitanja — projektovanje kuća u Zrenjaninu
Da li je podrum moguć na parceli u Zrenjaninu?
Odgovor daje geotehničko istraživanje, a ne želja. U ravnici u kojoj nivo podzemne vode zna da bude visok, hidroizolacija protiv pritisne vode i eventualno sniženje nivoa vode menjaju računicu iz temelja. Zato se odluka o podrumu donosi posle nalaza.
Ko vodi postupak u Zrenjaninu?
Odeljenje za urbanizam Gradske uprave grada Zrenjanina, sa Sektorom za objedinjenu proceduru, Trg slobode 10. Zahtevi se podnose elektronski.
Zašto ne možete odmah da mi kažete cenu?
Zato što se Zrenjanin prostire na oko 1.326 kvadratnih kilometara i po površini je najveća lokalna samouprava u Vojvodini. Parcela u gradskom jezgru i parcela u udaljenom naselju su dva različita posla, sa različitim planskim osnovom i različitim troškom opremanja. Cena se daje za konkretnu parcelu.
Šta znači da je kuća kategorije „A“?
To je porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do podrum plus prizemlje plus sprat plus potkrovlje. Za nju se dozvola izdaje na osnovu projekta za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti; projekat za izvođenje nije obavezan, a tehnička kontrola jeste.
Projektujemo i u drugim gradovima
U okruženju: Sremska Mitrovica · Ruma · Inđija · Kikinda · Irig · Stara Pazova · Novi Sad · Subotica
Svi gradovi u kojima projektujemo »
Radimo na celoj teritoriji Srbije. Ako vaš grad nije na spisku, postupak je isti — menja se samo nadležni organ i plan koji važi za parcelu.
Zatražite ponudu za svoju parcelu u Zrenjaninu
Pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i dobićete tačnu ponudu umesto okvirne, sa pravnim osnovom uz svaku stavku. Odgovaramo u roku od dva radna dana.
Više o tome šta obuhvata projekat kuće — na strani Projekti kuća. O tome zašto ne objavljujemo crteže osnova — na strani Planovi kuća. Odgovori na sva pitanja sa sajta su na strani Česta pitanja.