Projektovanje kuća Stara Pazova
Projektujemo porodične kuće i vodimo ceo postupak do pravnosnažne građevinske dozvole na teritoriji opštine Stara Pazova — u svih devet naselja.
Postupak je u celosti elektronski, kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure, pa se vodi na daljinu. Vaše prisustvo u Staroj Pazovi nije potrebno ni u jednoj fazi — ni za lokacijske uslove, ni za dozvolu, ni za prijavu radova.
Nadležni organ za vaš predmet
Zahtevi u objedinjenoj proceduri za teritoriju opštine podnose se Odeljenju za urbanizam i građenje Opštinske uprave opštine Stara Pazova, Svetosavska 11, 22300 Stara Pazova — telefon 022/310-170, e-pošta office@starapazova.rs, radnim danima od 7.30 do 15.00.
To odeljenje izdaje lokacijske uslove i građevinske dozvole, organizuje tehnički pregled i izdaje upotrebne dozvole, i vodi postupke ozakonjenja objekata. Sva akta podnosimo i preuzimamo elektronski, u vaše ime i za vaš račun, na osnovu punomoćja.
Planski osnov — šta odlučuje šta smete da gradite
Za svako naseljeno mesto u opštini važi odgovarajući plan generalne regulacije, a za pojedine delove naselja i planovi detaljne regulacije. Pravila građenja — dozvoljena spratnost, indeks zauzetosti, udaljenja od granica parcele i najmanja površina građevinske parcele — razlikuju se od zone do zone i od naselja do naselja. Izradu i ažuriranje planske dokumentacije za opštinu vodi JUP Urbanizam Stara Pazova.
Zbog toga se nijedan projekat ne može odgovorno započeti pre nego što se utvrdi šta tačno važi za vašu parcelu. To je posao provere parcele — prvog koraka kod nas.
Naselja koja pokrivamo
| Naselje | Broj stanovnika (popis 2022) |
|---|---|
| Stara Pazova | 18.522 |
| Nova Pazova | 16.115 |
| Novi Banovci | 8.796 |
| Stari Banovci | 5.901 |
| Vojka | 4.338 |
| Golubinci | 4.175 |
| Belegiš | 2.535 |
| Surduk | 1.202 |
| Krnješevci | 734 |
Opština se nalazi u Sremskom upravnom okrugu, između Beograda i Novog Sada, i po popisu iz 2022. ima 62.318 stanovnika. Ta pozicija je i razlog zašto je gradnja porodičnih kuća ovde živa — blizina oba grada uz cene zemljišta niže nego u njima.
Šta prvo proveravamo na vašoj parceli
- Status zemljišta po važećem planskom dokumentu — da li je parcela u građevinskom području
- Pravila građenja za zonu u kojoj se nalazi — spratnost, indeks zauzetosti, udaljenja, minimalna površina parcele
- Najveći objekat koji se na toj parceli sme graditi, izražen u kvadratima
- Klasa i kategorija objekta, a iz toga i obavezan sadržaj tehničke dokumentacije
- Naknada za promenu namene poljoprivrednog zemljišta i moguća oslobođenja
- Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta po važećoj odluci opštine — orijentaciono
- Klimatski i seizmički ulazni podaci za lokaciju, prema srpskim aneksima evrokodova — opterećenje snegom, vetrom i seizmičko dejstvo
Kako teče postupak
| Korak | Ko radi |
|---|---|
| Provera parcele i pisani nalaz | mi |
| Projektni zadatak i idejno rešenje | mi, u dogovoru sa vama |
| Zahtev za lokacijske uslove kroz CEOP | mi, po punomoćju |
| Projekat za građevinsku dozvolu i tehnička kontrola | mi |
| Zahtev za građevinsku dozvolu i prijava radova | mi, po punomoćju |
Česta pitanja
Imam njivu u ataru. Mogu li da gradim kuću?
Zavisi isključivo od toga šta o toj parceli kaže važeći planski dokument — katastarska klasa sama po sebi ne odlučuje. Ako je parcela izvan građevinskog područja, izgradnja nije moguća dok opština ne izmeni plan, a taj postupak vodi opština i traje godinama. To se utvrđuje u proveri parcele, pre bilo kakvog ulaganja u projektovanje.
Ne živim u Srbiji. Može li se sve završiti na daljinu?
Može. Ceo postupak je elektronski i vodimo ga po punomoćju — detaljno na strani Gradite iz inostranstva.
Da li radite i druge objekte u Staroj Pazovi?
Ovaj sajt je posvećen porodičnim kućama. Za poslovne, stambene i javne objekte, ozakonjenje i upotrebne dozvole pogledajte artproing.rs — matični biro.
Koliko košta projekat?
Cena zavisi od kvadrature, spratnosti, kategorije objekta i od toga koliko upravnih postupaka vodimo umesto vas. Ponudu za vaš slučaj dobijate u roku od dva radna dana — evo šta tačno sadrži.
Gradite u Staroj Pazovi?
Koji planovi važe u opštini Stara Pazova
Opština nema sopstveno glasilo — planska dokumenta se objavljuju u „Službenom listu opština Srema". To je prva stvar koja zbuni investitora koji sam traži plan.
Prostorni plan opštine Stara Pazova do 2025. godine objavljen je i menjan u brojevima 12/2009, 17/2012, 38/2013, 7/2019, 40/19 i 12/24. Za naselja važe planovi generalne regulacije:
- Stara Pazova — brojevi 43/2020 i 12/2022
- Nova Pazova — brojevi 4/2021, 39/21, 27/22 i 17/24
- Banovci (Stari Banovci, Novi Banovci i Banovci-Dunav) — brojevi 2/10, 17/12, 29/13, 42/16, 02/20, 29/21 i 27/23
- Golubinci — broj 29/21
- Krnješevci — broj 10/24
- Surduk — broj 17/24
- Belegiš — broj 9/18
Planovi se u ovoj opštini menjaju često — izmene plana za Banovce bile su na javnom uvidu krajem 2025. godine — pa se pre projektovanja uvek proverava koja je verzija na snazi. Važeći tekstovi objavljeni su u registru planskih dokumenata opštine.
Dva državna koridora kroz opštinu
Kroz teritoriju opštine prolaze auto-put A1 (E-75) i železnička pruga Beograd—Subotica—državna granica (Kelebija). Oba koridora pokrivena su prostornim planovima područja posebne namene koje donosi Vlada, a u čijem je obuhvatu i opština Stara Pazova:
- koridor auto-puta E-75 Subotica—Beograd (Batajnica) — „Službeni glasnik RS", brojevi 69/2003, 36/2010, 143/2014, 81/2015 i 113/2022; širina koridora je 700 metara, a zaštitni pojas 60 metara od ivice zemljišnog pojasa auto-puta
- koridor železničke pruge Beograd—Subotica—državna granica (Kelebija) — „Službeni glasnik RS", brojevi 32/2017 i 57/2019
Za parcelu u koridoru to znači da se pravila ne izvode samo iz opštinskog plana nego i iz republičkog, i da se uz uobičajene uslove traže i uslovi upravljača puta odnosno pruge. Rok za takav predmet nije isti kao za parcelu u sredini naselja i to se planira unapred.
Banovci — pojas uz obalu Dunava
U planu generalne regulacije Banovaca gradnja je zabranjena u zaštitnom pojasu širine 25 metara prema obali Dunava, a uz kanale je zaštitni pojas 7 metara. Za parcele u tom delu naselja prvo utvrđujemo gde tačno pada granica pojasa: ona ume da odseče upravo onaj deo parcele na kojem je kuća zamišljena, i to je podatak koji menja celo rešenje — bolje pre nego posle kupovine.
Projektujemo i u drugim gradovima
Postupak je svuda elektronski, pa radimo za celu Srbiju. Ako gradite drugde:
Kragujevac · Niš · Novi Sad · Beograd
Pitanja o postupku i rokovima
Ko je nadležan za građevinske dozvole u Staroj Pazovi?
Odeljenje za urbanizam i građenje Opštinske uprave, Svetosavska 11, telefon 022/310-170. Plansku dokumentaciju za opštinu izrađuje JUP Urbanizam Stara Pazova.
Da li se pravila razlikuju po naseljima?
Opština ima devet naselja i pravila građenja se utvrđuju planskim dokumentom za konkretnu zonu, a ne za opštinu u celini. Za vašu parcelu se proveravaju pojedinačno, u proveri parcele.
Gradim kuću, a živim u inostranstvu — da li je to problem?
Nije. Postupak se u celosti vodi elektronski, po punomoćju koje potpisujete iz mesta boravka. Vaše prisustvo u Srbiji nije potrebno ni u jednoj fazi.
Šta je prvi korak?
Provera parcele — utvrđivanje da li je parcela u građevinskom području, koja su pravila građenja i koje su javne dažbine. Ako se pokaže da se ne može graditi, tu stajemo i ništa dalje ne plaćate.