Projektujemo porodične kuće u Sremskoj Mitrovici i Sremu — originalan projekat za konkretnu parcelu, kompletna dokumentacija do građevinske dozvole i vođenje objedinjene procedure kao vaš punomoćnik. Ne prodajemo gotove planove. Prvi podatak koji tražimo je katastarska opština i broj parcele — a u Mitrovici on odlučuje više nego bilo gde drugde u Srbiji.
Nadležni organ
U Sremskoj Mitrovici to nije odeljenje nego zasebna uprava: Gradska uprava za urbanizam, prostorno planiranje i izgradnju objekata, Svetog Dimitrija 13, 22000 Sremska Mitrovica. Telefoni 022/610-559 i 022/215-2087, elektronska adresa guprava6@sremskamitrovica.org.rs. U njenoj nadležnosti je izričito sprovođenje objedinjene procedure za izdavanje građevinskih dozvola.
Podnesci se predaju elektronski, uz kvalifikovani elektronski potpis. Podnosimo ih mi, po punomoćju.
Grad je sagrađen na Sirmijumu — i to je pravno stanje, ne anegdota
Ovo je najvažniji podatak za svakoga ko gradi u mitrovačkom gradskom jezgru. Generalni urbanistički plan grada uspostavlja tri zone zaštite nepokretnih kulturnih dobara:
- Zona I — staro gradsko jezgro Sremske Mitrovice, istorijsko sedište;
- Zona II — zona Sirmijuma, takozvani Sirmium intra muros;
- Zona III — ceo prostor obuhvaćen planom.
Zavod za zaštitu spomenika kulture u Sremskoj Mitrovici navodi da je istraženo preko osamdeset lokaliteta antičkog Sirmijuma — od zanatsko-trgovačkog kvarta do kompleksa Carske palate. Praktična posledica za investitora: na parceli u tim zonama uslove za gradnju daje i nadležni zavod za zaštitu spomenika kulture, a obim obaveza — prethodna arheološka istraživanja, nadzor tokom iskopa, ograničenja dubine — utvrđuje se aktom zavoda za konkretnu lokaciju.
To nije razlog da se ne gradi. To je razlog da se u računicu i u vremenski plan ta stavka unese pre kupovine parcele, a ne kad bager stane.
Planski osnov
Za gradsko područje se neposredno primenjuje Plan generalne regulacije grada Sremske Mitrovice, Laćarka i Mačvanske Mitrovice, objavljen u Službenom listu grada Sremska Mitrovica broj 11/2009. Iznad njega stoji Prostorni plan teritorije Grada Sremska Mitrovica do 2028. godine, Službeni list broj 8/2015.
Teritoriju grada čini 26 naseljenih mesta, sa oko 72.580 stanovnika prema popisu iz 2022. godine, od čega oko 40.000 u samom gradskom naselju. Za parcelu u selu merodavan je plan koji važi za to naselje — ne gradski.
Fruška gora, Zasavica i Sava
Sremska Mitrovica je jedna od jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi Nacionalni park „Fruška gora“. Fruškogorska naselja grada — Ležimir, Grgurevci, Divoš, Bešenovo, Šišatovci, Manđelos, Čalma, Stara Bingula — su u tom pojasu, u kome režim zaštite određuje šta je dozvoljeno, a uslove daje upravljač zaštićenog područja.
Delom na teritoriji grada je i Specijalni rezervat prirode „Zasavica“, koji ima sopstveni prostorni plan područja posebne namene. Uz to, grad leži na Savi i ima razvijen sistem odbrane od poplava sa više crpnih stanica — za parcele u priobalju se pribavljaju vodni uslovi, a odluka o podrumu dolazi posle geotehničkog istraživanja.
Tri različita režima zaštite na jednoj teritoriji — arheološki, prirodni i vodoprivredni — razlog su što u Mitrovici ne dajemo ni okvirnu procenu pre nego što vidimo broj parcele.
Koraci do dozvole
| Korak | Kod koga | Rezultat |
|---|---|---|
| Provera planskog osnova i režima zaštite | kod nas | nalaz šta je na parceli moguće i šta se dodatno traži |
| Lokacijski uslovi | Gradska uprava za urbanizam, prostorno planiranje i izgradnju objekata | obavezujući uslovi za projektovanje |
| Uslovi imalaca javnih ovlašćenja | pribavlja organ | priključci, vodni uslovi, uslovi zaštite |
| Akt zavoda za zaštitu spomenika kulture | za parcele u zonama zaštite | uslovi i mere za arheološki osetljivo područje |
| Projekat za građevinsku dozvolu | kod nas | PGD sa elaboratom energetske efikasnosti |
| Tehnička kontrola | ovlašćeno društvo | izveštaj tehničke kontrole |
| Građevinska dozvola i prijava radova | ista uprava | rešenje i početak gradnje |
Porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do podrum plus prizemlje plus sprat plus potkrovlje je kategorija „A“: projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti, bez obaveznog projekta za izvođenje, ali sa obaveznom tehničkom kontrolom.
Šta se plaća
Ponuda je besplatna. Ako pošaljete katastarsku opštinu i broj parcele, iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi.
Rokovi
| Faza | Naš rok |
|---|---|
| Provera parcele sa nalazom | 10 radnih dana |
| Idejno rešenje | 7, 10 ili 14 radnih dana |
| Projekat za građevinsku dozvolu | 12, 16 ili 20 radnih dana |
| Podnošenje zahteva | 3 radna dana |
| Tehnička kontrola | 5 do 10 radnih dana |
Rokovi organa teku uporedo: pet radnih dana za postupanje službe i petnaest dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja. Za parcele u zonama zaštite treba računati i na akt nadležnog zavoda.
Saradnja
Radimo na daljinu, elektronski, od prvog razgovora do podnošenja zahteva. Opterećenje snegom i vetrom i seizmičke parametre za lokaciju utvrđujemo prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova, u okviru provere parcele.
Koji planovi važe u Sremskoj Mitrovici
Osnovni dokument za celu teritoriju je Prostorni plan teritorije Grada Sremska Mitrovica do 2028. godine („Službeni list grada Sremska Mitrovica", broj 30/2020), koji je zamenio raniji prostorni plan iz broja 9/2009. Grad, Laćarak i Mačvanska Mitrovica čine jednu urbanu celinu i pokriva ih plan generalne regulacije iz broja 11/2009.
Generalni urbanistički plan grad nema donet — na zvaničnoj prezentaciji objavljen je samo nacrt iz 2014. godine, a urbanistički projekti iz 2024. kao planski osnov navode isključivo plan generalne regulacije, odnosno prostorni plan. Za parcelu u nekom od 26 naseljenih mesta merodavan je prostorni plan, a ne pravila iz gradskog plana generalne regulacije.
U aprilu 2026. doneta je odluka o izradi novog prostornog plana teritorije grada. To znači da se planski osnov menja, pa proveravamo koja je verzija na snazi u trenutku kada radimo vaš predmet.
Sirmijum leži ispod celog centra
Sirmijum — arheološki ostaci je nepokretno kulturno dobro od izuzetnog značaja („Službeni glasnik RS", broj 16/90). Obuhvat nije jedna parcela nego šira gradska i prigradska teritorija Sremske i Mačvanske Mitrovice.
Praktična posledica: u centralnoj zoni skoro svaki iskop pokreće postupak kod Zavoda za zaštitu spomenika kulture Sremska Mitrovica (Svetog Dimitrija 10, telefon 022/621-568), a uslovi zaštite su obavezan prilog u objedinjenoj proceduri. Na to treba računati u rokovima od samog početka, a ne kada radovi već stoje.
Južno od Save važi režim Zasavice
Specijalni rezervat prirode „Zasavica" zaštićen je uredbom objavljenom u „Službenom glasniku RS", broj 19/97, a prostor uređuje plan područja posebne namene iz broja 66/11. Rezervat je u kategoriji zaštićenog područja izuzetnog značaja, sa režimima prvog, drugog i trećeg stepena i sa zaštitnom zonom.
Veći deo rezervata je na teritoriji grada, u mačvanskim katastarskim opštinama. Za parcelu u tom pojasu pravila iz plana posebne namene jača su od prostornog plana grada, a uz njih idu uslovi zavoda za zaštitu prirode i saglasnost upravljača.
Česta pitanja — projektovanje kuća u Sremskoj Mitrovici
Gradim u centru Sremske Mitrovice — da li mi treba arheološko istraživanje?
Generalni urbanistički plan grada uspostavlja tri zone zaštite nepokretnih kulturnih dobara, među kojima je i zona Sirmijuma. Za parcelu u tim zonama uslove daje i nadležni zavod za zaštitu spomenika kulture, a obim obaveza — prethodna istraživanja, nadzor tokom iskopa, ograničenja dubine — utvrđuje se aktom zavoda za konkretnu lokaciju. To nije prepreka, nego stavka koju treba uneti u budžet i rokove pre kupovine parcele.
Ko izdaje građevinsku dozvolu u Sremskoj Mitrovici?
Gradska uprava za urbanizam, prostorno planiranje i izgradnju objekata, Svetog Dimitrija 13. U Mitrovici to nije odeljenje nego zasebna gradska uprava, i u njenoj nadležnosti je izričito sprovođenje objedinjene procedure. Telefoni 022/610-559 i 022/215-2087.
Da li je moja parcela u Nacionalnom parku „Fruška gora“?
Sremska Mitrovica jeste jedna od jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi Nacionalni park. Fruškogorska naselja grada — Ležimir, Grgurevci, Divoš, Bešenovo, Šišatovci, Manđelos, Čalma, Stara Bingula — su u tom pojasu, gde režim zaštite određuje šta je dozvoljeno i gde uslove daje upravljač zaštićenog područja.
Po kom planu se gradi u gradskom području?
Neposredno se primenjuje Plan generalne regulacije grada Sremske Mitrovice, Laćarka i Mačvanske Mitrovice, Službeni list grada broj 11/2009, a iznad njega je Prostorni plan teritorije Grada do 2028, broj 8/2015. Teritoriju grada čini 26 naseljenih mesta i za parcelu u selu merodavan je plan koji važi za to naselje.
Projektujemo i u drugim gradovima
U okruženju: Inđija · Kikinda · Irig · Stara Pazova · Novi Sad · Subotica · Zrenjanin · Pančevo
Svi gradovi u kojima projektujemo »
Radimo na celoj teritoriji Srbije. Ako vaš grad nije na spisku, postupak je isti — menja se samo nadležni organ i plan koji važi za parcelu.
Zatražite ponudu za svoju parcelu u Sremskoj Mitrovici
Pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i dobićete tačnu ponudu umesto okvirne, sa pravnim osnovom uz svaku stavku. Odgovaramo u roku od dva radna dana.
Više o tome šta obuhvata projekat kuće — na strani Projekti kuća. O tome zašto ne objavljujemo crteže osnova — na strani Planovi kuća. Odgovori na sva pitanja sa sajta su na strani Česta pitanja.