Projektujemo porodične kuće u Rumi i rumskim selima — originalan projekat za konkretnu parcelu, kompletna dokumentacija do građevinske dozvole i vođenje objedinjene procedure kao vaš punomoćnik. Gotove planove ne prodajemo. Prvo što tražimo je katastarska opština i broj parcele.
Nadležni organ
Postupak vodi Odeljenje za urbanizam i građenje Opštinske uprave opštine Ruma, sa Odsekom za sprovođenje objedinjene procedure, Orlovićeva 5, 22400 Ruma. Telefon 022/433-910, lokali 118 i 116. Opštinska uprava radi radnim danima od 7 do 15 časova.
Objedinjena procedura se u Rumi sprovodi isključivo elektronski, kroz Centralnu evidenciju objedinjenih procedura, i tako je od 1. januara 2016. godine. Zahteve podnosimo mi, po punomoćju.
Ruma nije u Nacionalnom parku „Fruška gora“ — i to je bitno
Ruma se opisuje kao mesto u podnožju Fruške gore, pa investitori često pretpostave da parcela pada pod režim nacionalnog parka i da će gradnja biti komplikovana. Teritorija opštine Ruma nije u obuhvatu Nacionalnog parka „Fruška gora“. Nacionalni park obuhvata Petrovaradin, Sremsku Mitrovicu, Bačku Palanku, Beočin, Inđiju, Irig, Sremske Karlovce i Šid — Ruma nije među njima.
Praktično: za rumsku parcelu ne pribavlja se saglasnost upravljača nacionalnog parka. To štedi i vreme i novac, i vredi znati pre nego što neko na osnovu pogrešne pretpostavke odustane od dobrog placa.
Planski osnov
Za naselje Ruma neposredno se primenjuje Plan generalne regulacije Rume, objavljen u Službenom listu opština Srema broj 32/2021, sa izmenama i dopunama broj 2/2023 i 9/2024. Plan je, dakle, skorašnji i više puta menjan — što znači da procena šta se na parceli sme graditi, dobijena pre nekoliko godina, više ne mora da važi.
Opštinu čini 17 naseljenih mesta — Ruma i šesnaest sela: Buđanovci, Vitojevci, Voganj, Grabovci, Dobrinci, Donji Petrovci, Žarkovac, Klenak, Kraljevci, Mali Radinci, Nikinci, Pavlovci, Platičevo, Putinci, Stejanovci i Hrtkovci. Za većinu sela postoje zasebni planovi generalne regulacije, pa pravila iz Rume tamo ne važe.
Šta na rumskoj parceli ume da iznenadi
- Borkovački potok. Uz njega postoji zaštitni pojas širine 60 metara, u kome je zabranjeno ispuštanje bilo kakvih voda osim uslovno čistih atmosferskih. Akumulacija Borkovac i park-šuma imaju sopstvene planove detaljne regulacije.
- Odbrana od poplava uz Savu. Sava je oko deset kilometara južno; za Klenak i Grabovce postoji poseban plan za odbrambenu liniju na levoj obali. Za parcele u tom pojasu pribavljaju se vodni uslovi.
- Arheologija. Na teritoriji opštine su Gomolava kod Hrtkovaca i antička Basijana kod Donjih Petrovaca. U rumskim planovima stoji obaveza da izvođač, ako pri radovima naiđe na arheološke nalaze, odmah prekine radove i obavesti nadležni zavod, uz očuvanje nalaza na mestu.
- Infrastrukturni koridori. Kroz opštinu prolaze auto-put i železnička pruga Beograd–Šid, oba sa planovima područja posebne namene i zaštitnim pojasevima.
Nijedna od ovih stavki ne vidi se sa parcele. Sve se vide iz plana.
Koraci do dozvole
| Korak | Kod koga | Rezultat |
|---|---|---|
| Provera važećeg plana za parcelu | kod nas | nalaz šta je moguće po planu koji danas važi |
| Lokacijski uslovi | Odsek za sprovođenje objedinjene procedure | obavezujući uslovi za projektovanje |
| Uslovi imalaca javnih ovlašćenja | pribavlja organ | priključci, vodni uslovi, zaštita |
| Projekat za građevinsku dozvolu | kod nas | PGD sa elaboratom energetske efikasnosti |
| Tehnička kontrola | ovlašćeno društvo | izveštaj tehničke kontrole |
| Građevinska dozvola i prijava radova | Odeljenje za urbanizam i građenje | rešenje i početak gradnje |
Kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do podrum plus prizemlje plus sprat plus potkrovlje je kategorija „A“: dozvola na osnovu projekta za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti, projekat za izvođenje nije obavezan, tehnička kontrola jeste.
Šta se plaća
Ponuda ne košta ništa. Ako pošaljete katastarsku opštinu i broj parcele, iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi.
Rokovi
| Faza | Naš rok |
|---|---|
| Provera parcele sa nalazom | 10 radnih dana |
| Idejno rešenje | 7, 10 ili 14 radnih dana |
| Projekat za građevinsku dozvolu | 12, 16 ili 20 radnih dana |
| Podnošenje zahteva | 3 radna dana |
| Tehnička kontrola | 5 do 10 radnih dana |
Rokovi organa: pet radnih dana za postupanje službe, petnaest dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja.
Saradnja
Radimo elektronski, od prvog razgovora do podnošenja zahteva, pa nijedan korak ne čeka vaš dolazak u Rumu. Opterećenje snegom i vetrom i seizmičke parametre za lokaciju utvrđujemo prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova, u okviru provere parcele.
Koji planovi važe u Rumi
Ruma nema sopstveno službeno glasilo — sve se objavljuje u zajedničkom „Službenom listu opština Srema". Ako plan tražite po imenu opštine, nećete ga naći; traži se po broju zajedničkog glasila.
Generalnog urbanističkog plana nema. Za naselje Rumu osnovni dokument je Plan generalne regulacije Rume (broj 32/21, sa izmenama i dopunama 2/23, 9/24 i 7/25). Za teritoriju van naselja važi Prostorni plan opštine Ruma (broj 7/2015).
Šesnaest naselja u opštini ima sopstveni plan generalne regulacije, neka od njih i po nekoliko izmena. Uz to postoji veliki broj planova detaljne regulacije za pojedine blokove u Rumi i za infrastrukturne koridore. Zato prvi korak nije crtanje, nego utvrđivanje koji od tih planova pokriva vašu parcelu i u kojoj je verziji.
Centar Rume je zaštićena celina
Centar Rume utvrđen je za prostornu kulturno-istorijsku celinu odlukom objavljenom u „Službenom glasniku RS", broj 97/2023. Za zahvate u obuhvatu celine uslovi Zavoda za zaštitu spomenika kulture Sremska Mitrovica (Svetog Dimitrija 10, telefon 022/621-568) obavezni su i prethode lokacijskim uslovima.
Zavod je za tu celinu izradio poseban separat sa merama zaštite. Njega treba pribaviti pre nego što se koncept kuće zaključa, jer mere umeju da uslove visinu, materijalizaciju i položaj objekta na parceli.
Ruma nije u Nacionalnom parku Fruška gora
Ovo se često pogrešno pretpostavlja. Nacionalni park „Fruška gora" obuhvata delove teritorija Novog Sada, Sremske Mitrovice, Bačke Palanke, Beočina, Inđije, Iriga, Sremskih Karlovaca i Šida — opština Ruma nije među njima.
Za parcelu u opštini Ruma zato se po osnovu granice nacionalnog parka ne pribavljaju uslovi upravljača parka niti se primenjuju režimi zaštite prvog do trećeg stepena. To je jedan pribavljeni akt manje i kraći rok — ali samo ako se zna unapred.
Česta pitanja — projektovanje kuća u Rumi
Da li je rumska parcela u Nacionalnom parku „Fruška gora“?
Nije. Teritorija opštine Ruma nije u obuhvatu Nacionalnog parka — park obuhvata Petrovaradin, Sremsku Mitrovicu, Bačku Palanku, Beočin, Inđiju, Irig, Sremske Karlovce i Šid. Za rumsku parcelu se, dakle, ne pribavlja saglasnost upravljača nacionalnog parka. Vredi znati pre nego što se na osnovu pogrešne pretpostavke odustane od dobrog placa.
Ko vodi postupak u Rumi?
Odeljenje za urbanizam i građenje sa Odsekom za sprovođenje objedinjene procedure, Orlovićeva 5. Telefon 022/433-910, lokali 118 i 116. Uprava radi radnim danima od 7 do 15, a postupak se od 2016. godine sprovodi isključivo elektronski kroz CEOP.
Koji plan važi za moju parcelu?
Za naselje Ruma važi Plan generalne regulacije Rume, Službeni list opština Srema broj 32/2021, sa izmenama 2/2023 i 9/2024. Za sela postoje zasebni planovi generalne regulacije, pa se pravila iz Rume na njih ne prenose. Pošto je plan skorašnji i više puta menjan, procena dobijena pre nekoliko godina ne mora više da važi.
Šta na rumskoj parceli ume da iznenadi?
Zaštitni pojas Borkovačkog potoka širine 60 metara, u kome je zabranjeno ispuštanje voda osim uslovno čistih atmosferskih; odbrambena linija na levoj obali Save kod Klenka i Grabovaca; arheološka nalazišta Gomolava kod Hrtkovaca i Basijana kod Donjih Petrovaca, uz obavezu da se radovi odmah prekinu ako se naiđe na nalaz; i zaštitni pojasevi auto-puta i pruge Beograd—Šid. Nijedno se ne vidi sa parcele.
Projektujemo i u drugim gradovima
U okruženju: Kikinda · Irig · Stara Pazova · Novi Sad · Subotica · Zrenjanin · Pančevo · Sremska Mitrovica
Svi gradovi u kojima projektujemo »
Radimo na celoj teritoriji Srbije. Ako vaš grad nije na spisku, postupak je isti — menja se samo nadležni organ i plan koji važi za parcelu.
Zatražite ponudu za svoju parcelu u Rumi
Pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i dobićete tačnu ponudu umesto okvirne, sa pravnim osnovom uz svaku stavku. Odgovaramo u roku od dva radna dana.
Više o tome šta obuhvata projekat kuće — na strani Projekti kuća. O tome zašto ne objavljujemo crteže osnova — na strani Planovi kuća. Odgovori na sva pitanja sa sajta su na strani Česta pitanja.