Projektujemo porodične kuće u Požarevcu, Kostolcu i Braničevskom okrugu — originalan projekat crtan za jednu parcelu, kompletna dokumentacija do građevinske dozvole i vođenje objedinjene procedure umesto vas. U prvom upitu tražimo katastarsku opštinu i broj parcele, jer u požarevačkom kraju upravo taj podatak najčešće odlučuje da li kuća uopšte može da se gradi.
Nadležni organ
Postupak vodi Odeljenje za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave grada Požarevca, Drinska 2, 12000 Požarevac, u okviru koga postoji poseban Odsek za sprovođenje objedinjene procedure. Telefoni 012/539-797 i 012/539-787.
Podnesci se predaju elektronski i potpisuju kvalifikovanim elektronskim sertifikatom. To radimo mi, po punomoćju, tako da investitor ne mora da pribavlja sertifikat niti da dolazi u upravu.
Osamdeset odsto teritorije je poljoprivredno zemljište
Ovo je najvažniji lokalni podatak na strani. Oko četiri petine teritorije grada Požarevca čini poljoprivredno zemljište. Posledica je da se ovde češće nego drugde kupuje plac koji izgleda kao građevinski — ima pristup putu, ima struju u blizini, komšije su sagradile kuće — a po nameni to nije.
Na poljoprivrednom zemljištu se građevinska dozvola za porodičnu kuću ne izdaje. Promena namene nije stvar projektanta niti se rešava zahtevom: ona zavisi od toga da li je parcela planskim dokumentom uopšte predviđena kao građevinsko zemljište. Ako nije, nijedan projekat i nijedan crtež taj problem ne rešava.
Zato u Požarevcu najčešće savetujemo isti redosled: proverite parcelu pre nego što je platite. Nalaz koji kaže „ovde ne može“ je jeftiniji od placa koji ne može da se koristi.
Planski osnov i gradska opština Kostolac
Grad ima Generalni urbanistički plan Požarevca donet 24. decembra 2014. godine, koji pokriva područje od oko 5.474 hektara. Teritoriju grada čini 27 naselja, uključujući i gradsku opštinu Kostolac.
Kostolačko područje ima svoje planske specifičnosti vezane za rudarsko-energetski kompleks i zone koje iz njega proizlaze. Za konkretnu parcelu je merodavan plan koji na njoj važi, a ne opšta predstava o tome šta je u gradu uobičajeno.
Tri reke
Teritorija grada je između Dunava, Velike Morave i Mlave. Za parcele u priobalju to donosi uslove vodoprivrede i pitanje nivoa podzemne vode, koje se utvrđuje geotehničkim istraživanjem. Od tog nalaza zavisi da li podrum ima smisla i kako se rešava fundiranje — pitanje koje je jeftino postaviti na početku, a skupo otkriti u iskopu.
Redosled koraka
| Korak | Kod koga | Rezultat |
|---|---|---|
| Provera namene i planskog osnova | kod nas | nalaz da li i šta na parceli može |
| Lokacijski uslovi | Odsek za sprovođenje objedinjene procedure | obavezujući uslovi za projektovanje |
| Uslovi imalaca javnih ovlašćenja | pribavlja organ | priključci i uslovi zaštite |
| Projekat za građevinsku dozvolu | kod nas | PGD sa elaboratom energetske efikasnosti |
| Tehnička kontrola | ovlašćeno društvo | izveštaj tehničke kontrole |
| Građevinska dozvola i prijava radova | Odeljenje za urbanizam | rešenje i početak gradnje |
Porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do podrum plus prizemlje plus sprat plus potkrovlje je kategorija „A“. Za nju je dovoljan projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti, projekat za izvođenje nije zakonska obaveza, a tehnička kontrola jeste.
Šta se plaća
Ponuda ne košta ništa. Ako pošaljete katastarsku opštinu i broj parcele, iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi.
Rokovi
| Faza | Naš rok |
|---|---|
| Provera parcele sa nalazom | 10 radnih dana |
| Idejno rešenje | 7, 10 ili 14 radnih dana |
| Projekat za građevinsku dozvolu | 12, 16 ili 20 radnih dana |
| Podnošenje zahteva | 3 radna dana |
| Tehnička kontrola | 5 do 10 radnih dana |
Rokovi organa teku uporedo: pet radnih dana za postupanje službe, petnaest dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja.
Saradnja
Požarevac sa naseljima ima oko 69.000 stanovnika prema popisu iz 2022. godine. Radimo na daljinu, elektronski, i postupak podnosimo kao vaš punomoćnik. Ulazne podatke za proračun konstrukcije — sneg, vetar, seizmiku — utvrđujemo prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova u okviru provere parcele, a ne iz opštih tabela.
Koji planovi važe u Požarevcu
Glasilo se zove „Službeni glasnik grada Požarevca" — ne „list", što zna da odvede na pogrešan trag kada se plan traži po imenu.
Gradsko područje pokrivaju dva plana generalne regulacije: „Požarevac 1" (broj 11/2020) i „Požarevac 2" (osnovni tekst 12/2018, prva izmena i dopuna 11/2020). Treći, „Požarevac 3", još nije donet — nacrt je bio na javnom uvidu početkom 2025. godine, sa obuhvatom od 947,50 hektara koji zahvata priobalje Velike Morave, izvorište „Ključ" i Ergelu Ljubičevo. Do donošenja za to područje važi ranija planska osnova, pa je provera verzije plana ovde više nego uobičajena mera opreza.
U sastavu grada je i gradska opština Kostolac, koja vodi sopstvenu stranicu planske dokumentacije.
Postupak vodi Odeljenje za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave, Drinska 2, centrala 012/539-602. Odsek za objedinjenu proceduru: 012/539-787; Odsek za prostorno i urbanističko planiranje: 012/539-797. Radno vreme je od 7 do 15 časova, a rad sa strankama od 8 do 13.
Dva republička plana koja menjaju pravila
Preko teritorije grada prostiru se dva prostorna plana područja posebne namene koje donosi Vlada, i oba su nadređena lokalnom planu:
- arheološko nalazište Viminacijum — „Službeni glasnik RS", broj 14/15; obuhvata deo katastarske opštine Drmno i deo katastarske opštine Selo Kostolac, ukupno 2.030 hektara
- Kostolački ugljeni basen — „Službeni glasnik RS", brojevi 1/13 i 20/2018; obuhvata katastarske opštine Bradarac, Ćirikovac, Klenovnik, Kostolac i Kostolac selo, sa kopovima Drmno, Petka, Ćirikovac i Klenovnik
Uz njih, kroz područje ide i plan koridora državnog puta IB reda Požarevac—Veliko Gradište—Golubac („Službeni glasnik RS", broj 11/24).
Zato je prvo pitanje za požarevačku parcelu u kojoj je katastarskoj opštini. Ako je u nekoj od gore navedenih, uz gradski plan se čita i republički, a krug saglasnosti je širi nego što investitor očekuje.
Česta pitanja — projektovanje kuća u Požarevcu
Kupio sam plac koji je poljoprivredno zemljište — mogu li na njemu da gradim kuću?
Na poljoprivrednom zemljištu se građevinska dozvola za porodičnu kuću ne izdaje. Da li parcela može da postane građevinsko zemljište zavisi od planskog dokumenta, a ne od zahteva ili projekta. Oko četiri petine teritorije grada Požarevca čini poljoprivredno zemljište, pa je ovo ovde najčešća skupa greška.
Kako da proverim namenu parcele pre nego što je platim?
Kroz proveru parcele: iz važećeg plana i katastra utvrđuje se namena, pravila građenja i uslovi. To je plaćen korak i njegova cena stoji u ponudi. Nalaz koji kaže „ovde ne može“ jeftiniji je od placa koji ne može da se koristi.
Ko vodi postupak u Požarevcu?
Odeljenje za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave grada Požarevca, Drinska 2, u okviru koga postoji poseban Odsek za sprovođenje objedinjene procedure.
Da li za Kostolac važe posebna pravila?
Gradska opština Kostolac je deo teritorije grada, sa planskim specifičnostima koje proizlaze iz rudarsko-energetskog kompleksa i zona oko njega. Za konkretnu parcelu je merodavan plan koji na njoj važi.
Projektujemo i u drugim gradovima
U okruženju: Aleksinac · Velika Plana · Svilajnac · Petrovac na Mlavi · Ćićevac · Lapovo · Vrnjačka Banja · Kragujevac
Svi gradovi u kojima projektujemo »
Radimo na celoj teritoriji Srbije. Ako vaš grad nije na spisku, postupak je isti — menja se samo nadležni organ i plan koji važi za parcelu.
Zatražite ponudu za svoju parcelu u Požarevcu
Pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i dobićete tačnu ponudu umesto okvirne, sa pravnim osnovom uz svaku stavku. Odgovaramo u roku od dva radna dana.
Više o tome šta obuhvata projekat kuće — na strani Projekti kuća. O tome zašto ne objavljujemo crteže osnova — na strani Planovi kuća. Odgovori na sva pitanja sa sajta su na strani Česta pitanja.