Projektovanje kuća Novi Sad
Projektujemo porodične kuće i vodimo ceo postupak do pravnosnažne građevinske dozvole na teritoriji grada Novog Sada.
Postupak je u celosti elektronski, kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure, pa se vodi na daljinu. Vaše prisustvo u Novom Sadu nije potrebno ni u jednoj fazi.
Nadležni organ za vaš predmet
Lokacijske uslove, građevinske i upotrebne dozvole izdaje Gradska uprava za urbanizam i građevinske poslove grada Novog Sada, Školska 3, 21101 Novi Sad — telefon 021/422-644, e-pošta urbanizam@uprava.novisad.rs.
Ta uprava vodi objedinjenu proceduru elektronskim putem, izdaje informacije o lokaciji, vodi registre i sprovodi postupke ozakonjenja. Posebna gradska uprava — Gradska uprava za građevinsko zemljište i investicije — nadležna je za pitanja građevinskog zemljišta i komunalnog opremanja, pa se u praksi na tu adresu ide kada je reč o doprinosu i priključcima.
Sve zahteve podnosimo i akta preuzimamo elektronski, u vaše ime, na osnovu punomoćja — vi ne idete ni na jedan šalter.
Planski osnov — dve strane Dunava, dva sveta pravila
Novi Sad je jedan od gradova sa najgušćom planskom dokumentacijom u Srbiji, i pravila građenja se značajno razlikuju od zone do zone. Uslovi u ravničarskom delu grada nisu isti kao na fruškogorskoj padini iznad Petrovaradina i Sremske Kamenice, gde nagib terena, režimi zaštite i uslovi temeljenja umeju bitno da promene i rešenje i cenu.
Zbog toga se projekat ne počinje pre nego što se utvrdi šta tačno važi za vašu katastarsku parcelu — to je posao provere parcele.
Šta prvo proveravamo
- Status zemljišta po važećem planskom dokumentu — da li je parcela u građevinskom području
- Pravila građenja za zonu — spratnost, indeks zauzetosti, udaljenja, minimalna površina parcele
- Najveći objekat koji se na toj parceli sme graditi, u kvadratima
- Klasa i kategorija objekta i obavezan sadržaj tehničke dokumentacije koji iz toga sledi
- Režimi zaštite — da li parcela ulazi u zaštićeno područje ili zonu zaštite kulturnih dobara, što nosi dodatne uslove
- Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta po važećoj odluci grada — orijentaciono
- Klimatski i seizmički ulazni podaci za lokaciju, prema srpskim aneksima evrokodova
Kako teče postupak
| Korak | Ko radi |
|---|---|
| Provera parcele i pisani nalaz | mi |
| Projektni zadatak i idejno rešenje | mi, u dogovoru sa vama |
| Zahtev za lokacijske uslove kroz CEOP | mi, po punomoćju |
| Projekat za građevinsku dozvolu i tehnička kontrola | mi |
| Zahtev za građevinsku dozvolu i prijava radova | mi, po punomoćju |
Česta pitanja
Parcela mi je na padini iznad Kamenice. Da li je to komplikovanije?
Zahtevnije jeste — nagib utiče na temeljenje i pristup, a deo tog područja nosi i posebne uslove zaštite. Ništa od toga nije prepreka, ali mora da se zna unapred, jer menja i rešenje i trošak. To se utvrđuje u proveri parcele, pre projektovanja.
Kome se podnosi zahtev?
Gradskoj upravi za urbanizam i građevinske poslove, elektronski kroz CEOP. Podnosimo ga mi, po punomoćju.
Ne živim u Srbiji. Može li sve na daljinu?
Može — detaljno na strani Gradite iz inostranstva.
Koliko košta projekat?
Ponudu za vaš slučaj dobijate u roku od dva radna dana — evo šta tačno sadrži.
Gradite u Novom Sadu?
Koji planovi važe u Novom Sadu
Krovni dokument je Generalni urbanistički plan grada Novog Sada do 2030. godine („Službeni list Grada Novog Sada", broj 33/22). Ispod njega su planovi generalne regulacije, a za porodično stanovanje su najčešće merodavni:
- Plan generalne regulacije prostora za porodično stanovanje u zapadnom delu grada Novog Sada — broj 34/2017
- Plan generalne regulacije prostora za porodično stanovanje uz Temerinski i Sentandrejski put — broj 30/2014, sa izmenama 75/2016
- Plan generalne regulacije Petrovaradina sa Petrovaradinskom tvrđavom — broj 41/2022
- Plan generalne regulacije naseljenog mesta Futog — brojevi 45/15, 21/17, 55/20, 25/21, 28/21, 16/23 i 20/23
- Plan generalne regulacije naseljenog mesta Veternik — brojevi 27/15 i 14/17, sa kasnijim izmenama
- Plan generalne regulacije Sremske Kamenice sa okruženjem — broj 32/13, sa kasnijim izmenama
Spisak se dopunjuje često, pa se pre projektovanja uvek proverava koja je verzija plana na snazi. Važeći spisak sa brojevima glasila vodi JP „Urbanizam" Zavod za urbanizam Novi Sad, a namena površina se okvirno vidi i na gradskom informacionom sistemu mapanovisad.rs.
Nizak teren, odbrambeni nasip i podzemna voda
U ravničarskom delu grada teren je mestimično i do dva metra niži od merodavnog vodostaja Dunava, a zaštita se ostvaruje primarnim odbrambenim nasipom, uz planirani zaštitni pojas nasipa širine 30 metara. Plan generalne regulacije prostora za porodično stanovanje u zapadnom delu grada zato izričito traži tehničke mere obezbeđenja od vlage i podzemnih voda, a podrumske i suterenske etaže usmerava na garažiranje, pomoćne i tehničke prostorije. U Veterniku planski postoji i sekundarni odbrambeni nasip.
Za investitora to znači dve stvari koje se lako previde: podrum u Novom Sadu nije podrazumevan, i hidroizolacija nije stavka koja se rešava na gradilištu. To je projektantska odluka koja se donosi pre temelja. Vodne uslove izdaje JVP „Vode Vojvodine" (Bulevar Mihajla Pupina 25) i pribavljaju se kroz objedinjenu proceduru, u istom predmetu.
Preko Dunava — tvrđava i Fruška gora
Gornja i Donja Petrovaradinska tvrđava sa podgrađem vodi se kao prostorna kulturno-istorijska celina u kategoriji kulturnih dobara od velikog značaja, i pokrivena je posebnim planom generalne regulacije. Delovi teritorije Grada — katastarske opštine Petrovaradin, Sremska Kamenica, Bukovac i Ledinci — ulaze u obuhvat Nacionalnog parka Fruška gora.
Na tim lokacijama pravila se ne čitaju samo iz plana: uz plan ide i režim zaštite, uslovi ustanove zaštite i, kod parcela u nagibu, ozbiljnija geotehnika. Zbog toga se dve parcele iste površine — jedna u Futogu, druga iznad Sremske Kamenice — ne projektuju po istom postupku ni po istoj ceni.
Projektujemo i u drugim gradovima
Postupak je svuda elektronski, pa radimo za celu Srbiju. Ako gradite drugde:
Stara Pazova · Kragujevac · Niš · Beograd
Pitanja o postupku i rokovima
Koji organ vodi postupak u Novom Sadu?
Gradska uprava za urbanizam i građevinske poslove, Školska 3, telefon 021/422-644. Poslove građevinskog zemljišta i komunalnog opremanja vodi posebna gradska uprava, što je važno kod doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Kada se plaća doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta?
Utvrđuje se rešenjem u postupku izdavanja građevinske dozvole, prema površini objekta, zoni i odluci grada. To je po pravilu najveći pojedinačni javni trošak celog poduhvata i ne ulazi u cenu projekta. Orijentacioni obračun radimo u okviru provere parcele.
Da li je potrebna promena namene zemljišta?
Zavisi od toga šta o parceli kaže važeći planski dokument. Katastarska klasa sama po sebi ne odlučuje — merodavna je namena iz plana. Ako obaveza plaćanja naknade za promenu namene postoji, plaća se pre izdavanja građevinske dozvole.
Koliko traje ceo postupak u Novom Sadu?
Zakonski rokovi organa su 5 radnih dana za lokacijske uslove i 5 radnih dana za građevinsku dozvolu, uz 15 dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja. Naši rokovi za dokumentaciju su 10 radnih dana za analizu parcele, 7–14 za idejno rešenje i 12–20 za projekat za dozvolu.