Projektujemo porodične kuće u Kruševcu i Rasinskom okrugu — od provere šta plan na konkretnoj parceli dozvoljava, preko idejnog rešenja, do kompletnog projekta za građevinsku dozvolu i podnošenja kroz objedinjenu proceduru. Ne prodajemo gotove planove. Svaka kuća se crta za jednu parcelu, jednu porodicu i jedan budžet, i zato prvi razgovor ne počinje crtežom nego katastarskom opštinom i brojem parcele.
Ko u Kruševcu izdaje građevinsku dozvolu
Za porodičnu kuću na teritoriji grada Kruševca nadležno je Odeljenje za urbanizam i građevinarstvo Gradske uprave grada Kruševca, Gazimestanska 1, 37000 Kruševac. Kontakt telefon je 037/414-700, elektronska adresa urbanizam@krusevac.rs, a rad sa strankama je radnim danima od 8 do 16 časova.
Zahtev se ne predaje na šalteru u papiru. Cela objedinjena procedura — od informacije o lokaciji i lokacijskih uslova, preko građevinske dozvole, do prijave radova — vodi se elektronski, kroz Centralnu evidenciju objedinjenih procedura, i svaki podnesak mora da bude potpisan kvalifikovanim elektronskim sertifikatom. To u praksi znači da papir koji ste doneli u zgradu uprave nije podnet zahtev, i da se rokovi organa računaju tek od elektronskog podneska. Ceo taj deo posla za vas radimo mi, kao punomoćnik.
Planski osnov — šta u Kruševcu određuje šta sme da se gradi
Kruševac ima Generalni urbanistički plan usvojen 2015. godine, sa izmenama i dopunama koje su rađene i tokom 2025. Generalni urbanistički plan, međutim, sam po sebi nije dokument po kome se izdaje dozvola: on postavlja okvir, a pravila građenja za konkretnu parcelu daje plan generalne ili detaljne regulacije koji na toj lokaciji važi.
Otuda tri moguća ishoda za vašu parcelu, i o njima se ne može suditi po adresi ni po tome šta su komšije sagradile:
- Parcela je u planu koji se direktno sprovodi. Tada su namena, dozvoljena spratnost i uslovi izgradnje već propisani, i ide se pravo na lokacijske uslove.
- Parcela je u planu, ali je uslovljena daljom razradom. Pre dozvole je potreban urbanistički projekat, koji se posebno izrađuje i potvrđuje.
- Parcela nije građevinsko zemljište ili nije obuhvaćena odgovarajućim planom. Tada gradnja kuće nije moguća dok se to pitanje ne reši, a rešavanje ne zavisi od projektanta.
Sve tri situacije izgledaju isto dok se ne pogleda plan. Zato je provera parcele prvi korak, a ne formalnost.
Sliv akumulacije „Ćelije“ — kruševačka posebnost koju treba proveriti na vreme
Deo teritorije grada, uključujući katastarske opštine Grkljane, Majdevo i Ćelije, nalazi se u obuhvatu prostornog plana područja posebne namene sliva akumulacije „Ćelije“ — izvorišta iz koga se voda koristi za vodosnabdevanje. Taj plan deli područje na tri zone sanitarne zaštite.
Za investitora to nije akademski podatak. U zonama sanitarne zaštite izvorišta režim je stroži nego u ostatku grada: koje vrste objekata su dopuštene i na koji način se rešavaju otpadne vode utvrđuje se prema tom planu i prema uslovima nadležnih organa i imalaca javnih ovlašćenja, a ne prema opštoj praksi. Ako je parcela koju gledate u tom obuhvatu, to se vidi odmah po katastarskoj opštini — i bolje je da se vidi pre kupovine nego posle.
Put od parcele do dozvole u Kruševcu
| Korak | Kod koga se vodi | Šta iz njega izlazi |
|---|---|---|
| Provera planskog osnova parcele | kod nas, iz važećeg plana i katastra | nalaz o tome šta je na parceli moguće |
| Lokacijski uslovi | Odeljenje za urbanizam i građevinarstvo, elektronski | obavezujući uslovi za projektovanje |
| Uslovi imalaca javnih ovlašćenja | pribavlja ih organ u okviru postupka | uslovi za priključke i zaštitu |
| Projekat za građevinsku dozvolu | kod nas | PGD sa elaboratom energetske efikasnosti |
| Tehnička kontrola | privredno društvo sa odgovarajućim licencama | izveštaj tehničke kontrole |
| Građevinska dozvola | Odeljenje za urbanizam i građevinarstvo | rešenje o građevinskoj dozvoli |
| Prijava radova | isti organ, elektronski | pravo da se počne sa gradnjom |
Porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do podrum plus prizemlje plus jedan sprat plus potkrovlje spada u kategoriju „A“. Za tu kategoriju se dozvola izdaje na osnovu projekta za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti — projekat za izvođenje nije zakonski obavezan, ali tehnička kontrola jeste. To se često pogrešno prepričava, pa vredi da stoji napisano.
Prvi korak je parcela, ne crtež
Najčešća greška koju vidimo je obrnut redosled: prvo se nađe kuća koja se svidi, pa se traži parcela na koju bi stala. Rezultat je da se crtež posle prepravlja dok od njega ne ostane ništa, ili se odustane od parcele u koju je već uložen novac.
Zato tražimo katastarsku opštinu i broj parcele već u prvom upitu. Iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi.
Rokovi na koje se obavezujemo
| Faza | Naš rok |
|---|---|
| Provera parcele sa nalazom | 10 radnih dana |
| Idejno rešenje | 7, 10 ili 14 radnih dana, prema obimu |
| Projekat za građevinsku dozvolu | 12, 16 ili 20 radnih dana, prema obimu |
| Podnošenje zahteva kroz objedinjenu proceduru | 3 radna dana od kompletirane dokumentacije |
| Tehnička kontrola | 5 do 10 radnih dana |
Rokovi organa teku odvojeno od naših i njih ne kontroliše nijedan projektant: nadležna služba postupa u roku od pet radnih dana, a imaoci javnih ovlašćenja imaju rok od petnaest dana za svoje uslove.
Kako radimo sa investitorima iz Kruševca
Ceo posao se vodi na daljinu, bez obaveznih dolazaka: dokumentacija se razmenjuje elektronski, a postupak pred gradom podnosimo kao vaš punomoćnik. Dolazak na parcelu dogovaramo kada je zaista potreban — najčešće zbog terena, pristupa i orijentacije, a ne zbog potpisa.
Kruševac je grad sa oko 114.000 stanovnika prema popisu iz 2022. godine, sa gustom mrežom prigradskih naselja u kojima se najviše i gradi. Razlika između parcele u gradskom tkivu i parcele u prigradskom naselju je za projektanta suštinska — menja se sve, od pristupa i priključaka do onoga što je uopšte dozvoljeno. Zbog toga i ne dajemo cenu pre nego što vidimo o kojoj se parceli radi.
Ulazne podatke za proračun konstrukcije — opterećenje snegom i vetrom i seizmičke parametre za lokaciju — utvrđujemo prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova u okviru provere parcele. Brojke koje bi na ovoj strani stajale kao opšte pravilo bile bi netačne za polovinu parcela, pa ih ovde nema.
Koji planovi važe u Kruševcu
Krovni dokument je Generalni urbanistički plan „Kruševac 2025" („Službeni list grada Kruševca", broj 3/15), sa kasnijim izmenama za pojedine urbanističke celine i prostorne zone. Za područja van njegovog obuhvata merodavan je Prostorni plan grada Kruševca.
Ispod generalnog plana stoji jedanaest planova generalne regulacije — „Centar", „Sever", „Jug", „Istok 1" do „Istok 5", „Zapad 1", „Zapad 2" i „Ribarska banja" — uz plan za izletište „Jastrebac" i preko dvadeset izmena i dopuna. Primer sa proverenim glasilom: plan generalne regulacije „Sever" objavljen je u „Službenom listu grada Kruševca", broj 17/2022.
Zahtev vodi Odeljenje za urbanizam i građevinarstvo Gradske uprave, Gazimestanska 1, centrala 037/414-700, e-pošta urbanizam@krusevac.rs, radnim danima od 8 do 16 časova; objedinjenu proceduru vodi Služba za objedinjenu proceduru i urbanizam, telefon 037/414-712. Tekstovi planova objavljeni su u gradskom repozitorijumu i u arhivi Službenog lista.
Kulturnih dobara ima više nego što se očekuje
Pored Lazarevog grada, koji je kulturno dobro od izuzetnog značaja, i dobara od velikog značaja poput Grčkog šora, Slobodišta, zgrade Okružnog načelstva i Kuće Simića, na teritoriji grada je 147 objekata pod prethodnom zaštitom i 21 rekognosciran arheološki lokalitet. Podatak je iz Plana razvoja kulture grada Kruševca za period 2025—2027.
To znači da parcela ne mora da bude u centru da bi tražila uslove ustanove zaštite. Za plan generalne regulacije „Sever" uslove je izdao Zavod za zaštitu spomenika kulture Kraljevo, uz obavezu primene konzervatorskih uslova za evidentirane arheološke lokalitete unutar granice plana. Da li vaša parcela pada u takvu zonu utvrđuje se pre projektovanja, u proveri parcele.
Rasina i Zapadna Morava
Grad je u kruševačkoj kotlini, u okviru Kopaonika, Jastrepca i Gledićkih planina, na teritoriji od 854 km² sa 59 mesnih zajednica. Za parcele uz vodotoke vodne uslove izdaje JVP „Srbijavode" preko vodoprivrednog centra „Morava", i pribavljaju se kroz objedinjenu proceduru, u istom predmetu. Rasina je recipijent otpadnih voda grada, a Zapadna Morava prečišćenih — u planovima to znači posebnu pažnju na odvođenje voda sa parcele.
Česta pitanja — projektovanje kuća u Kruševcu
Ko izdaje građevinsku dozvolu za kuću u Kruševcu?
Odeljenje za urbanizam i građevinarstvo Gradske uprave grada Kruševca, Gazimestanska 1. Ceo postupak se vodi elektronski, kroz objedinjenu proceduru, i podnosi se uz kvalifikovani elektronski potpis. Kao punomoćnik, taj deo posla radimo mi.
Mogu li da gradim na parceli u slivu akumulacije „Ćelije“?
Katastarske opštine Grkljane, Majdevo i Ćelije su u obuhvatu prostornog plana područja posebne namene sliva te akumulacije, koji područje deli na tri zone sanitarne zaštite. Šta je dozvoljeno i kako se rešavaju otpadne vode utvrđuje se prema tom planu i uslovima nadležnih organa, po zoni u kojoj je parcela. To je podatak koji treba proveriti pre kupovine placa.
Moram li lično da dolazim u Kruševac dok traje postupak?
Ne. Dokumentacija se razmenjuje elektronski, a zahteve u objedinjenoj proceduri podnosimo mi, na osnovu punomoćja. Izlazak na parcelu dogovaramo samo kada teren, pristup ili orijentacija to traže.
Koliko traje put od parcele do građevinske dozvole?
Naši rokovi su poznati unapred: provera parcele 10 radnih dana, idejno rešenje 7 do 14, projekat za građevinsku dozvolu 12 do 20 radnih dana. Uz njih teku rokovi organa, koje ne kontrolišemo — pet radnih dana za postupanje službe i petnaest dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja. Zbog toga ne obećavamo ukupan rok, nego rokove za ono što je naše.
Projektujemo i u drugim gradovima
U okruženju: Smederevo · Požarevac · Paraćin · Ćuprija · Jagodina · Aleksinac · Velika Plana · Svilajnac
Svi gradovi u kojima projektujemo »
Radimo na celoj teritoriji Srbije. Ako vaš grad nije na spisku, postupak je isti — menja se samo nadležni organ i plan koji važi za parcelu.
Zatražite ponudu za svoju parcelu u Kruševcu
Pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i dobićete tačnu ponudu umesto okvirne, sa pravnim osnovom uz svaku stavku. Odgovaramo u roku od dva radna dana.
Više o tome šta obuhvata projekat kuće — na strani Projekti kuća. O tome zašto ne objavljujemo crteže osnova — na strani Planovi kuća. Odgovori na sva pitanja sa sajta su na strani Česta pitanja.