Radimo projekte porodičnih kuća za parcele u Kraljevu i Raškom okrugu — originalne, crtane za jednu konkretnu parcelu, sa kompletnom dokumentacijom do građevinske dozvole i podnošenjem kroz objedinjenu proceduru. Ne prodajemo gotove planove i ne prikazujemo osnove iz tuđih projekata. Ono što prvo tražimo nije željena kvadratura nego katastarska opština i broj parcele.
Nadležni organ u Kraljevu
Postupak za porodičnu kuću vodi Odeljenje za urbanizam, građevinarstvo i stambeno-komunalne delatnosti Gradske uprave grada Kraljeva, Trg Jovana Sarića 1, 36000 Kraljevo. Telefon 036/306-202, elektronska adresa urbanizam@kraljevo.rs, rad sa strankama radnim danima od 7 do 15 časova.
Svi podnesci u objedinjenoj proceduri idu elektronski i potpisuju se kvalifikovanim elektronskim sertifikatom. Investitor koji nema sertifikat ne mora da ga pribavlja: postupak podnosimo mi, na osnovu punomoćja, i vi u zgradu uprave ne morate da uđete nijednom.
Planski osnov — GUP i ono što je ispod njega
Kraljevo ima Generalni urbanistički plan Kraljeva 2020, donet 2013. godine. Kao i u drugim gradovima, taj plan postavlja okvir, a pravila po kojima se izdaje dozvola za konkretnu parcelu daje plan generalne ili detaljne regulacije koji na toj lokaciji važi. Postoje parcele u samom gradu za koje se ide pravo na lokacijske uslove, i parcele u naselju udaljenom desetak kilometara za koje je pre toga potreban urbanistički projekat.
Teritorija grada je izrazito razuđena — čini je 68 mesnih zajednica, od gradskog jezgra do sela u podnožju Golije i Stolova. Zbog toga je u Kraljevu češće nego drugde da dve parcele udaljene par kilometara padaju pod potpuno različita pravila građenja. Iskustvo komšije iz susednog sela ovde je najlošiji mogući izvor informacija.
Dve reke, koridor i ono što iz toga sledi
Kraljevo leži na ušću Ibra u Zapadnu Moravu, a kroz njegovu teritoriju prolazi trasa Moravskog koridora, čiji deo se završava kod Adrana. Za investitora to znači dve stvari koje se ne vide iz oglasa za prodaju placa.
- Blizina vodotoka. Za parcele uz Ibar i Zapadnu Moravu uslove daje i nadležno vodoprivredno preduzeće, a način fundiranja i rešavanje odvodnjavanja zavise od nivoa podzemne vode, koji se utvrđuje geotehničkim istraživanjem, a ne procenom.
- Blizina koridora. Uz saobraćajnice višeg ranga postoje pojasevi u kojima gradnja podleže posebnim uslovima upravljača puta. To se rešava u fazi lokacijskih uslova — ali samo ako se na vreme prepozna.
Kraljevo je i grad koji je 2010. godine pogodio razoran zemljotres, pa je pitanje konstrukcije ovde nešto na šta investitori sami skreću pažnju. Odgovor je da se seizmički parametri za lokaciju, kao i opterećenje snegom i vetrom, utvrđuju prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova, u okviru provere parcele i proračuna konstrukcije. Nijedna opšta brojka na sajtu ne može da zameni taj proračun i zato je ovde nema.
Redosled koraka
| Korak | Ko ga radi | Rezultat |
|---|---|---|
| Provera planskog osnova parcele | mi, iz važećeg plana i katastra | nalaz šta je na parceli moguće |
| Idejno rešenje | mi, sa vama | usaglašena kuća pre nego što počne dokumentacija |
| Lokacijski uslovi | Odeljenje za urbanizam, elektronski | obavezujući uslovi za projektovanje |
| Projekat za građevinsku dozvolu | mi | PGD sa elaboratom energetske efikasnosti |
| Tehnička kontrola | društvo sa odgovarajućim licencama | izveštaj tehničke kontrole |
| Građevinska dozvola i prijava radova | Odeljenje za urbanizam | rešenje i pravo da se počne |
Porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine, spratnosti do podrum plus prizemlje plus sprat plus potkrovlje, spada u kategoriju „A“. Za nju je dovoljan projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti — projekat za izvođenje nije obavezan po zakonu, dok tehnička kontrola jeste obavezna.
Šta košta, a šta ne
Ponuda, razgovor o tome šta vam treba i objašnjenje postupka — ne koštaju ništa. Ako pošaljete katastarsku opštinu i broj parcele, iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi.
Razlog što se to ne poklanja je prost: to nije pretraga interneta nego stručan nalaz sa kojim se donosi odluka vredna desetina hiljada evra — da li parcelu kupiti, da li na njoj može da stane kuća kakvu ste zamislili, i pod kojim uslovima.
Rokovi
| Faza | Naš rok |
|---|---|
| Provera parcele sa nalazom | 10 radnih dana |
| Idejno rešenje | 7, 10 ili 14 radnih dana, prema obimu |
| Projekat za građevinsku dozvolu | 12, 16 ili 20 radnih dana, prema obimu |
| Podnošenje zahteva | 3 radna dana od kompletirane dokumentacije |
| Tehnička kontrola | 5 do 10 radnih dana |
Uz to teku rokovi organa, koje ne kontrolišemo: pet radnih dana za postupanje nadležne službe i petnaest dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja. Kada nekome kažu da „dozvola izlazi za mesec dana“, obično je izostavljen baš taj deo.
Rad na daljinu
Kraljevo ima nešto preko 111.000 stanovnika prema popisu iz 2022. godine, a značajan deo investitora sa kojima radimo trenutno živi i radi van Srbije. Ceo posao je zato postavljen tako da se vodi elektronski: dogovor, usaglašavanje rešenja, potpisivanje i podnošenje zahteva. Punomoćje se rešava jednom, na početku, i posle toga nijedan korak ne čeka vaš dolazak u Kraljevo.
Koji planovi važe u Kraljevu
Krovni dokument je Generalni urbanistički plan „Kraljevo 2020" („Službeni list grada Kraljeva", brojevi 13/2013 i 24/2013), uz Prostorni plan grada Kraljeva (broj 7/2011). Grad ima 92 naseljena mesta — otuda i neobično veliki broj planova.
Planovi generalne regulacije u obuhvatu generalnog plana, sa brojevima glasila:
- „Centar i Čibukovac" — 25/2024 i 30/2024, ispravka 46/2024
- „Ribnica" — 8/2023 i 12/2023
- „Gornji Čibukovac" — 16/2017 i 23/2017
- „Beranovac — Kovanljuk" — 5/2019 i 8/2019
- „Ratarsko imanje — Grdica", „Ratina", „Jarčujak", „Kulagića ada — Adrani", „Šeovac — Adrani", „Konarevo — Drakčići" — 13/2013 i 24/2013, sa kasnijim izmenama
Za sela i banjska mesta postoje zasebni planovi van obuhvata generalnog plana: Mataruška Banja (30/2016 i 34/2016, izmena 20/2021 i 23/2021), Vitanovac, Vrba, Tavnik, Maglič, Goč, Rudno i Ušće. Za kuću u tim naseljima merodavan je taj plan, ne generalni.
Postupak vodi Odeljenje za urbanizam, građevinarstvo i stambeno-komunalne delatnosti, Trg Jovana Sarića 1. Odsek za objedinjenu proceduru: telefoni 036/306-204, 036/306-205 i 036/306-206, e-pošta objedinjenaprocedura@kraljevo.org. Zahtevi se podnose elektronski.
Seizmika u Kraljevu nije formalnost
Kraljevo je 3. novembra 2010. pogodio zemljotres sa epicentrom oko četiri kilometra severno od grada; Republički seizmološki zavod je do 1. decembra te godine registrovao preko 330 naknadnih udara u radijusu od oko osam kilometara.
To se vidi i u planovima. Noviji planovi generalne regulacije — „Centar i Čibukovac" i „Ribnica" — imaju zasebno poglavlje o seizmičnosti područja i obavezan grafički prilog sa inženjerskogeološkim uslovima, a plan za „Kulagića adu — Adrani" izričito upozorava da su karte seizmičke mikrorejonizacije iz 1982. godine zastarele.
Za investitora to znači jedno: ulazni podaci za proračun konstrukcije se utvrđuju, ne pretpostavljaju. Utvrđuju se po srpskim nacionalnim aneksima evrokodova, a seizmološke uslove za lokaciju izdaje Republički seizmološki zavod. Kuća projektovana „po osećaju" na ovom terenu je rizik koji se ne vidi dok se ne dogodi.
Ušće dve reke i zaštićena područja
Grad je na ušću Ibra u Zapadnu Moravu. Zaštita od velikih voda je planski razrađena, sa zasebnim planovima za desnoobalni zaštitni nasip u Žičkom polju, kanal Makva, potok Čađavac—Moravac i reku Tovarnicu. Delovi teritorije ulaze u obuhvat prostornih planova posebne namene: Park prirode „Golija" („Službeni glasnik RS", broj 16/2009), Manastir Studenica (2/2020) i sistem hidroelektrana na Ibru (58/2012), a postoji i plan zaštitne zone kompleksa manastira Žiča. Na tim lokacijama uz plan ide i režim zaštite.
Česta pitanja — projektovanje kuća u Kraljevu
Ko izdaje građevinsku dozvolu u Kraljevu?
Odeljenje za urbanizam, građevinarstvo i stambeno-komunalne delatnosti Gradske uprave grada Kraljeva, Trg Jovana Sarića 1. Postupak je elektronski i podnosimo ga mi, po punomoćju.
Da li se pravila razlikuju između grada i sela u kraljevačkoj opštini?
Da, i to znatno. Teritoriju grada čini 68 mesnih zajednica, a za svaku parcelu je merodavan plan koji na njoj važi. Dve parcele udaljene par kilometara mogu imati različitu namenu i različita pravila građenja, pa iskustvo komšije iz susednog sela nije upotrebljiv izvor.
Kako se u projektu tretira seizmika u kraljevačkom kraju?
Seizmički parametri za lokaciju, kao i opterećenje snegom i vetrom, utvrđuju se prema srpskim nacionalnim aneksima evrokodova i ulaze u proračun konstrukcije. Ne uzimaju se iz opštih tabela i zato takve brojke ne stavljamo na sajt.
Šta vam treba pre nego što naručim projekat?
Katastarska opština i broj parcele. Iz njih se vidi o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele.
Projektujemo i u drugim gradovima
U okruženju: Požarevac · Paraćin · Ćuprija · Jagodina · Aleksinac · Velika Plana · Svilajnac · Petrovac na Mlavi
Svi gradovi u kojima projektujemo »
Radimo na celoj teritoriji Srbije. Ako vaš grad nije na spisku, postupak je isti — menja se samo nadležni organ i plan koji važi za parcelu.
Zatražite ponudu za svoju parcelu u Kraljevu
Pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i dobićete tačnu ponudu umesto okvirne, sa pravnim osnovom uz svaku stavku. Odgovaramo u roku od dva radna dana.
Više o tome šta obuhvata projekat kuće — na strani Projekti kuća. O tome zašto ne objavljujemo crteže osnova — na strani Planovi kuća. Odgovori na sva pitanja sa sajta su na strani Česta pitanja.