Projektovanje kuća Beograd
Projektujemo porodične kuće i vodimo ceo postupak do pravnosnažne građevinske dozvole na teritoriji grada Beograda.
Postupak je u celosti elektronski, kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure. Vodimo ga u vaše ime, po punomoćju — bez vaših odlazaka na šaltere.
U Beogradu prvo pitanje nije kakva kuća, nego ko je nadležan
Za razliku od većine gradova u Srbiji, u Beogradu postupak ne vodi uvek isti organ. Grad ima sedamnaest gradskih opština, a nadležnost za izdavanje lokacijskih uslova i građevinskih dozvola podeljena je između grada i gradskih opština — zavisno od vrste i veličine objekta.
Na nivou grada nadležan je Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave grada Beograda, Kraljice Marije 1/VIII–X — telefon 011/7157-212, e-pošta urbanizam@beograd.rs; prijem stranaka sredom od 8 do 10 časova.
Sedam gradskih opština — Barajevo, Grocka, Lazarevac, Mladenovac, Obrenovac, Sopot i Surčin — ima proširenu nadležnost i sopstvene urbanističke poslove, pa se predmeti sa njihove teritorije u praksi vode drugačije nego u centralnim opštinama.
Za porodičnu kuću to znači jedno konkretno: pre nego što se bilo šta podnese, mora da se utvrdi kom organu tačno pripada vaš predmet. Pogrešno adresiran zahtev nije greška koja se ispravlja u hodu — vraća se, i gubi se vreme. Utvrđivanje nadležnog organa za konkretnu katastarsku parcelu je deo provere parcele.
Planski osnov — pravilo se čita sa vaše parcele, ne sa mape grada
Beograd ima najsloženiju plansku dokumentaciju u zemlji. Iznad svega stoji generalni urbanistički plan, ispod njega planovi generalne regulacije, a za pojedina područja i planovi detaljne regulacije. Pravila građenja koja se odnose na vas — spratnost, indeks zauzetosti, udaljenja od granica parcele, najmanja dozvoljena površina parcele — određena su onim najnižim planom koji za tu parcelu važi, a ne nekim opštim gradskim pravilom.
Zbog toga se za dve parcele udaljene sto metara mogu dobiti bitno različiti uslovi. Prečice nema: mora da se pročita plan koji važi baš za vašu parcelu, pre nego što se nacrta prva linija.
Šta prvo proveravamo
- Nadležni organ za vašu parcelu — grad ili gradska opština
- Status zemljišta po važećem planskom dokumentu — da li je parcela u građevinskom području
- Pravila građenja za zonu — spratnost, indeks zauzetosti, udaljenja, najmanja površina parcele
- Najveći objekat koji se na toj parceli sme graditi, u kvadratima
- Klasa i kategorija objekta i obavezan sadržaj tehničke dokumentacije koji iz toga sledi
- Režimi zaštite — kulturna dobra, zaštićena prirodna područja, vodno zemljište, zone infrastrukturnih koridora
- Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta po važećoj gradskoj odluci — orijentaciono
- Klimatski i seizmički ulazni podaci za lokaciju, prema srpskim aneksima evrokodova
Rezultat je pisani nalaz sa kojim znate šta se na vašoj parceli sme graditi — pre nego što uložite u projekat.
Kako teče postupak
| Korak | Ko radi |
|---|---|
| Provera parcele i pisani nalaz | mi |
| Projektni zadatak i idejno rešenje | mi, u dogovoru sa vama |
| Zahtev za lokacijske uslove kroz CEOP | mi, po punomoćju |
| Projekat za građevinsku dozvolu i tehnička kontrola | mi |
| Zahtev za građevinsku dozvolu i prijava radova | mi, po punomoćju |
Česta pitanja
Parcela mi je u Surčinu, Grockoj ili Barajevu. Ide li predmet preko grada ili preko opštine?
Zavisi od objekta. Tih sedam opština ima proširenu nadležnost, pa deo predmeta vode same. Koji organ je nadležan baš za vašu kuću utvrđujemo pre podnošenja — tako da nijedan zahtev ne ode na pogrešnu adresu.
Parcela je u prigradskom naselju. Da li tamo važe blaža pravila?
Ne nužno. Udaljenost od centra ne znači slobodniju gradnju — u prigradskim zonama često su na snazi manji indeksi zauzetosti, veće minimalne parcele ili posebni uslovi zaštite. To se ne pretpostavlja, to se pročita iz plana.
Kome se podnosi zahtev?
Nadležnom organu utvrđenom za vašu parcelu, elektronski kroz CEOP. Podnosimo ga mi, po punomoćju — vi ne idete ni na jedan šalter.
Ne živim u Srbiji. Može li sve na daljinu?
Može — detaljno na strani Gradite iz inostranstva.
Koliko košta projekat?
Ponudu za vaš slučaj dobijate u roku od dva radna dana — evo šta tačno sadrži.
Gradite u Beogradu?
Koji planovi važe u Beogradu i gde piše šta
Iznad svega stoji Generalni urbanistički plan Beograda („Službeni list grada Beograda", broj 11/16). Ispod njega je Plan generalne regulacije građevinskog područja sedišta jedinice lokalne samouprave — grad Beograd (celine I–XIX) („Službeni list grada Beograda", broj 20/16), sa izmenama i dopunama I faze: 1. etapa 72/21, 2. etapa 27/22 i 3. etapa 91/23. Za pojedina područja iznad toga stoji i plan detaljne regulacije.
Za konkretnu parcelu proveravamo koji je od tih planova najniži i time merodavan. Granice planova i namena površina vide se na geografskom informacionom sistemu Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda (gis.beoland.com), a tekstovi važećih planova objavljeni su na sajtu Direkcije.
Zaštićene kulturno-istorijske celine i konzervatorski uslovi
Deo beogradskih lokacija nalazi se u prostorno kulturno-istorijskim celinama ili u njihovoj zaštićenoj okolini — među utvrđenim celinama su, na primer, centralna zona Novog Beograda i područje uz Ulicu kneza Miloša. Ako je parcela u takvoj zoni, pre projektovanja se od Zavoda za zaštitu spomenika kulture grada Beograda pribavljaju uslovi za preduzimanje mera tehničke zaštite, a na sam projekat se traži i saglasnost Zavoda (centrala 011/3287-420, rad sa strankama radnim danima 8:30—14:30).
To nije formalnost koja se doda na kraju. Konzervatorski uslovi umeju da odrede visinu, oblik krova, materijal fasade i položaj objekta na parceli, pa se traže pre nego što se nacrta idejno rešenje — a ne posle, kada izmena znači ponovno crtanje.
Projektujemo i u drugim gradovima
Postupak je svuda elektronski, pa radimo za celu Srbiju. Ako gradite drugde:
Stara Pazova · Kragujevac · Niš · Novi Sad
Pitanja o postupku i rokovima
Ko izdaje građevinsku dozvolu za porodičnu kuću u Beogradu?
Nadležnost je podeljena između Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave grada Beograda (Kraljice Marije 1) i gradskih opština. Sedam opština sa proširenom nadležnošću — Barajevo, Grocka, Lazarevac, Mladenovac, Obrenovac, Sopot i Surčin — same vode deo postupaka. Koji organ je nadležan baš za vašu parcelu utvrđujemo u proveri parcele, pre podnošenja bilo kog zahteva.
Da li mogu da gradim kuću u Beogradu bez izlaska na teren?
Da. Ceo postupak se vodi elektronski kroz objedinjenu proceduru, po punomoćju. Za same crteže potreban je katastarsko-topografski plan koji izrađuje geodetska organizacija, a njeno angažovanje možemo preuzeti mi.
Koliko traje dobijanje građevinske dozvole u Beogradu?
Zakonski rok organa je 5 radnih dana po urednom zahtevu, i za lokacijske uslove i za građevinsku dozvolu. Imaoci javnih ovlašćenja uslove izdaju u roku od 15 dana. Realan ukupan tok, uključujući izradu dokumentacije i tehničku kontrolu, meri se mesecima, ne nedeljama.
Da li se pravila građenja razlikuju po beogradskim opštinama?
Da. Dozvoljena spratnost, indeks zauzetosti i udaljenja od međa određuju se planskim dokumentom koji važi za konkretnu zonu, a ne opštinom kao celinom. Zato se nikada ne oslanjamo na opšte pretpostavke nego se pravila utvrđuju iz važećeg plana za vašu parcelu.
Radite li i za investitore koji nisu iz Beograda?
Radimo za celu Srbiju, a postupak se vodi na daljinu. Za investitore iz inostranstva to je najčešći način rada — prisustvo u Srbiji nije potrebno ni u jednoj fazi.