Projekat kuće je komplet tehničke dokumentacije na osnovu koje se pribavlja građevinska dozvola i gradi kuća. Za porodičnu kuću do 400 m² to su idejno rešenje, projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti i, po potrebi, projekat za izvođenje. Mi radimo originalan projekat za vašu parcelu i vodimo ceo upravni postupak do pravnosnažne dozvole.
Za porodičnu kuću kategorije „A“ dokumentacija ide u dva obavezna koraka i jednom neobaveznom.
Idejno rešenje (IDR) je prvo mesto na kom se vidi kako kuća seda na parcelu — gabarit, spratnost, orijentacija, prilaz. Podnosi se uz zahtev za lokacijske uslove i izrađuje po članovima 35–41 Pravilnika 96/2023.
Projekat za građevinsku dozvolu (PGD) za ovu kategoriju sadrži izvod iz projekta, glavnu svesku i projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti (član 52), uz elaborat energetske efikasnosti (član 57). To je dokumentacija na osnovu koje se izdaje dozvola.
Projekat za izvođenje (PZI) za kategoriju „A“ nije obavezan. Ima smisla kad se gradi zahtevnije rešenje ili kad izvođač traži detalje; naručuje se posebno i nikad se ne podrazumeva.
Projekti konstrukcije i instalacija nisu zakonski deo PGD-a za ovu kategoriju, jer se ovi objekti smatraju jednostavnim. Ali se na izričit zahtev investitora mogu naći u ponudi i izraditi, kao zasebna stavka.
Ceo redosled koraka, od provere parcele do prijave radova, sa podelom šta radi biro a šta traje kod organa, opisan je na strani od parcele do građevinske dozvole. Šta se za kuću do 400 m² ne mora platiti, piše na strani tri stvari koje ne morate da platite.
Gotov projekat deluje jeftinije dok se ne sabere sve što posle njega ostaje da se uradi. Prilagođavanje parceli, orijentaciji i planskim ograničenjima nije kozmetika — to je ponovno projektovanje osnova, samo pod tuđim potpisom. Elaborat energetske efikasnosti se radi iznova, jer zavisi od lokacije. Lokacijski uslovi i ceo upravni postupak idu isto, bez obzira odakle je crtež.
Zato mi isti projekat ne prodajemo dvaput. Render koji vidite je kuća projektovana za konkretnog klijenta; vaša se projektuje za vas, u istom duhu, ali kao vaša.
Gotov projekat ipak ima smisla u jednom slučaju: kad je parcela pravilna i ravna, kad plan ne postavlja neobična ograničenja i kad vam se rešenje stvarno dopada takvo kakvo jeste. Tada se štedi vreme, a ne mnogo novca.
Punu računicu, sa onim što se u oba slučaja mora ponovo raditi, razložili smo u vodiču gotov projekat kuće ili projekat za vašu parcelu.
Pre nego što se povuče prva linija, donosi se pet odluka koje kasnije nemaju jeftinu ispravku: šta plan dozvoljava na parceli, kolika kvadratura vam stvarno treba, prizemno ili na sprat, koliki je budžet za gradnju a ne samo za projekat, i kako je kuća okrenuta prema stranama sveta.
Nijedna ne staje u pasus, pa smo svaku razložili posebno:
Projekat je najmanji trošak u gradnji i jedini koji smanjuje sve ostale. Zato se o njemu odlučuje prvo, a ne poslednje.
Cena projekta zavisi od bruto razvijene građevinske površine, kategorije i klase objekta, složenosti rešenja i od toga koliko upravnih postupaka vodimo umesto vas. Naša ponuda je uvek razložena po fazama — prethodna analiza, idejno rešenje, projekat za dozvolu, vođenje postupka — pa vidite šta plaćate u svakom koraku i možete da stanete posle bilo kog.
Odvojeno se plaćaju stavke koje po zakonu ili po prirodi posla obavljaju druga lica: geodetske usluge i katastarsko-topografski plan, elaborat o geotehničkim uslovima izgradnje ako se pokaže da je potreban, sertifikat o energetskim svojstvima po završetku gradnje, kao i sve takse, naknade i doprinosi. Njihovo pronalaženje i koordinaciju možemo preuzeti mi, ali njihov trošak nije naš honorar i ne prefakturišemo ga sa maržom.
Ne po ukupnom iznosu. Uporedite tri stvari: šta je tačno u obimu (da li su lokacijski uslovi, tehnička kontrola i vođenje postupka unutra ili se plaćaju posebno), šta izričito nije obuhvaćeno i ko potpisuje. Ponuda koja nema poglavlje „šta nije obuhvaćeno cenom“ nije jeftinija — samo je nepotpuna, a razlika stiže kasnije, kad je već kasno da se bira.
Zato što bi bila netačna. Cena za istu kvadraturu razlikuje se prema kategoriji, planskim ograničenjima i broju postupaka koje vodimo. Objavljen „cenovnik od“ služi da vas privuče, pa da se posle pregovara naviše. Mi radimo suprotno: pošaljete podatke o parceli i nameri, a vi dobijete pisanu ponudu sa obimom, rokovima i konačnom cenom po fazama, uz pravni osnov za svaku stavku. Ponuda je besplatna i ni na šta vas ne obavezuje.
Pogledajte šta tačno sadrži naša ponuda i primer u PDF-u »
Naši rokovi su predvidivi i stoje u ponudi: prethodna analiza parcele 10 radnih dana, idejno rešenje 7 do 14, projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti 12 do 20 radnih dana, prema veličini objekta.
Rokovi organa su druga priča i ne drži ih niko: lokacijski uslovi 5 radnih dana, uslovi imalaca javnih ovlašćenja 15 dana, tehnička kontrola 5 do 10, dozvola 5 radnih dana. Ako neki od imalaca javnih ovlašćenja ne odgovori u roku, postupak zastaje — ćutanje se ne smatra saglasnošću.
Rokovi po fazama, u tabelama, i ono što postupak ume da produži stoje na strani koliko traje izrada projekta kuće.
Najskuplja greška u ovom poslu je projekat naručen pre nego što se zna šta parcela dozvoljava. Plan određuje namenu, indekse, spratnost i udaljenosti; katastarska klasa tu ne odlučuje — parcela upisana kao njiva može biti građevinska, a parcela u naselju ne mora.
Zato posao počinje proverom parcele: planskom analizom i, kad podaci kod opštine nisu upotrebljivi, informacijom o lokaciji. Rezultat je pisani nalaz. Ako nalaz kaže da se ono što ste zamislili ne može graditi, tu stajemo i ništa dalje ne plaćate.
Šta sve ume da poveća obim tog posla — režim zaštite, nagib, oblik parcele, priključci — razloženo je na strani šta može da poveća obim posla na vašoj parceli, a sam postupak na strani provera parcele. Za objekte koji nisu porodična kuća isti posao vodimo pod imenom biroa — Art Proing.
Kuće koje smo projektovali za naše klijente. Renderi su stvarni projekti, a ne kataloški crteži — i nijedan se ne prodaje dvaput. Ako vam se neki dopadne, radimo vašu kuću u tom duhu, prilagođenu vašoj parceli, orijentaciji i porodici.
Nijedno od njih se ne prodaje kao gotov plan — svako je rađeno za konkretnu parcelu i konkretnu porodicu. Ovde stoje da se vidi u kom duhu radimo.
Na 200 kvadrata prostor više nije ograničenje — postaju trošak, parcela i granica od 400 m² bruto. Šta se dobija i na šta treba računati.
Kuća od 200 kvadrata: gde prestaju kompromisi u prostoru Pogledajte projekat »
Na 150 kvadrata prvi put postoji višak koji se može rasporediti — i prvi put se može ozbiljno protraćiti. Šta se dobija i gde se novac gubi.
Kuća od 150 kvadrata: gde počinje pravi izbor Pogledajte projekat »
Razlika između 100 i 120 kvadrata je najbolje uložen novac u celoj kući. Šta se tim metrima tačno dobija i zašto je ovo najraširenija kvadratura.
Kuća od 120 kvadrata: šta kupuje tih dvadeset metara Pogledajte projekat »
Na sto kvadrata svaki metar se vidi. Šta u toj kući realno staje, čega nema, i pet pravila koja od male kuće prave udobnu.
Kuća od 100 kvadrata: šta staje, a šta se gubi Pogledajte projekat »
Postupak za dozvolu je isti kao za svaku porodičnu kuću. Projekat nije. Šest stvari koje se rešavaju drugačije kad kuća zimi stoji prazna.
Kuća za odmor: šta je drugačije kad se u njoj ne živi cele godine Pogledajte projekat »
Podrum je najčešće najskuplji kvadrat u kući. Kada se ta cena isplati, kada ne, i zašto se odluka donosi posle geotehnike a ne pre nje.
Podrum u kući: kada ima smisla, a kada je bacanje para Pogledajte projekat »
Jedina odluka o kući koja se posle useljenja ne može ispraviti nikakvim novcem. Šta ide na jug, zašto je zapad problem i šta kada parcela ne dozvoljava idealno.
Orijentacija kuće prema stranama sveta Pogledajte projekat »
Odluka koja se češće donosi po osećaju nego po računici. Šta zaista razlikuje prizemnu kuću od kuće na sprat — u ceni, u kvadraturi i u životu.
Šta se zaista dobija kad se kupi gotov plan kuće, šta u njemu nedostaje i kada takav izbor ima smisla — bez ulepšavanja na obe strane.
Gotov projekat kuće ili projekat za vašu parcelu Pogledajte projekat »
Četiri broja iz planskog dokumenta određuju koliku kuću smete da sagradite. Kako se čitaju i zašto kvadratura parcele nije odgovor.
Cena zavisi od bruto razvijene građevinske površine, kategorije objekta i od toga koliko upravnih postupaka projektant vodi umesto investitora. Zato cenu ne objavljujemo kao jedan broj — nego vam na osnovu podataka o parceli pošaljemo pisanu ponudu sa obimom, rokovima i konačnom cenom razloženom po fazama. Ponuda je besplatna i ne obavezuje vas.
Naši rokovi su 10 radnih dana za prethodnu analizu parcele, 7 do 14 radnih dana za idejno rešenje i 12 do 20 radnih dana za projekat za građevinsku dozvolu, zavisno od veličine objekta. Na to se dodaje vreme nadležnog organa: 5 radnih dana za lokacijske uslove i 5 radnih dana za građevinsku dozvolu, uz 15 dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja.
Možete, ali kupujete crteže, ne dokumentaciju sa kojom se dobija dozvola. Situacioni prikaz, usklađivanje sa pravilima plana za vašu zonu, elaborat energetske efikasnosti i potpis odgovornog projektanta rade se iznova za vašu parcelu. Mi gotove projekte ne prodajemo — svaki projekat radimo za jednog investitora i ne ponavljamo ga.
Zato što svakom klijentu garantujemo kuću koja se ne ponavlja. Objavljene osnove drugi preuzimaju, ista kuća se ponovi na više mesta, a klijent koji je platio originalnu arhitekturu nije je dobio. Renderi pokazuju karakter i spoljašnjost; unutrašnja organizacija se projektuje za vas. Šta plan (osnova) sadrži i kako se čita »
Da. Tehničku dokumentaciju potpisuje odgovorni projektant sa odgovarajućom licencom Inženjerske komore Srbije, a projekat za građevinsku dozvolu pre podnošenja prolazi tehničku kontrolu nezavisnog ovlašćenog lica. Prema čl. 8đ st. 9 Zakona o planiranju i izgradnji, za štetu od dokumentacije neusklađene sa propisima solidarno odgovaraju projektant, vršilac tehničke kontrole i investitor.
Tu stajemo i ništa dalje ne plaćate. Upravo zato prvi korak nije crtež nego provera parcele — prethodna urbanističko-pravna analiza koja utvrđuje da li je parcela u građevinskom području i pod kojim uslovima se sme graditi. Ako je odgovor negativan, rad se obustavlja i naplaćuje se samo taj prvi korak.
Izdvojena porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do P+1+Pk je klasa 111011, kategorija „A“ — nezahtevni objekti. Za tu kategoriju projekat za građevinsku dozvolu sadrži samo projekat arhitekture sa izjavom o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti i elaborat energetske efikasnosti, tehnički pregled objekta se ne vrši, a stručni nadzor nije zakonska obaveza. Sve to bitno snižava ukupan trošak.
Zakonom nije obavezan, ali ga preporučujemo svakome ko sam organizuje gradnju. PZI sadrži detalje, specifikacije i predmer radova, pa je jedina prava osnova za poređenje ponuda izvođača i za dokazivanje šta je ugovoreno.
Ne. Ceo postupak vodi se elektronski kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure, po punomoćju koje potpisujete iz mesta boravka. Vaše prisustvo u Srbiji nije potrebno ni u jednoj fazi — ni za lokacijske uslove, ni za građevinsku dozvolu, ni za prijavu radova.
Najkorisnije su katastarska opština i broj parcele — iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna. Sama analiza toga šta plan na toj parceli dozvoljava je zaseban, plaćen korak — provera parcele — i njena cena stoji u ponudi. Ako parcelu još nemate, pošaljite grad ili opštinu koju gledate i okvirnu ideju o veličini kuće; ponudu ćemo dati sa pretpostavkama koje ćemo jasno označiti.
Pošaljite podatke o parceli i nameri — dobijate pisanu ponudu sa obimom, rokovima i cenom po fazama. Odgovaramo u roku od dva radna dana. Ponuda je besplatna i ne obavezuje vas ni na šta.
Sva pitanja i odgovori na jednom mestu: Česta pitanja.
Sadržaj ove strane pripremio Nikola Bogdanović, mast. inž. arh., odgovorni projektant, licenca Inženjerske komore Srbije br. 300P12516. Navedeni propisi i članovi provereni su na važećim tekstovima; za konkretnu parcelu obim dokumentacije se utvrđuje u proveri parcele.