Planovi kuća — šta plan sadrži i kako se čita

Plan kuće, stručno osnova, jeste horizontalni presek objekta na visini oko metar iznad poda, sa merama, kotama i oznakama prostorija. Osnova pokazuje raspored, dimenzije i debljine zidova, ali sama po sebi nije dokumentacija sa kojom se dobija građevinska dozvola. Na ovoj strani objašnjavamo šta plan sadrži, kako se čita i zašto naše osnove ne objavljujemo.

Šta je plan (osnova) kuće

Osnova je crtež koji nastaje kada se objekat zamišljeno preseče vodoravno i pogleda odozgo. Za svaku etažu postoji zasebna osnova — osnova temelja, osnova prizemlja, osnova sprata ili potkrovlja, osnova krova. Uz osnove idu i karakteristični preseci (vertikalni presek kroz objekat) i izgledi (fasade). Tek sve to zajedno opisuje kuću.

Ono što ljudi obično nazovu „planom kuće“ jeste osnova prizemlja — jedan crtež od desetak koliko ih projekat sadrži. Zato se dešava da neko kupi „plan“ pa se iznenadi kad shvati da mu za dozvolu treba znatno više.

Kako se čita osnova: mere, kote, oznake, debljine zidova

Osnova se čita spolja ka unutra. Spoljni kotni lanac daje ukupne gabaritne mere objekta, drugi lanac daje osovinske razmake i pozicije otvora, a unutrašnje kote daju svetle mere prostorija. Debljina zida na crtežu je stvarna debljina konstrukcije zajedno sa slojevima — nosivi zid od dvadeset pet centimetara sa spoljnom izolacijom nije isto što i pregradni zid od deset.

• Kote — brojevi uz kotne linije, uvek u centimetrima ako nije drugačije naznačeno.
• Visinske kote (±0,00) — nivo gotovog poda prizemlja, referentna tačka celog objekta.
• Oznake prostorija — broj, naziv i neto površina u kvadratnim metrima.
• Otvori — prozori i vrata sa oznakom tipa i dimenzijama, obično kao razlomak širina/visina.
• Šrafure — različit crtež ispune razlikuje nosivi zid od pregradnog, beton od zidanog dela.
• Oznaka preseka — linija sa strelicama koja pokazuje gde je objekat presečen i u kom se smeru gleda.

Dve stvari koje se najlakše previde: neto površina nije bruto (bruto uključuje zidove, i po njoj se računaju kategorija objekta i doprinos), i strane sveta — osnova bez oznake severa ne govori ništa o osunčanju.

Plan, idejno rešenje i projekat za dozvolu — tri različite stvari

Ovo je razlika koja košta najviše kada se ne razume na vreme. Plan pokazuje raspored. Idejno rešenje je dokument kojim se traže lokacijski uslovi. Projekat za građevinsku dozvolu je dokument na osnovu kojeg organ izdaje dozvolu. Projekat za izvođenje je ono po čemu se kuća stvarno gradi.

Idejno rešenje sadrži glavnu svesku i projekat arhitekture — situacioni prikaz, osnove svih etaža i krova, karakteristične preseke i izglede (čl. 35–41 Pravilnika o sadržini tehničke dokumentacije, „Sl. glasnik RS“ 96/2023). Projekat za građevinsku dozvolu za porodičnu kuću kategorije „A“ sadrži izvod iz projekta, glavnu svesku i projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti, uz obavezan elaborat energetske efikasnosti (čl. 51–57 istog pravilnika). Ni jedan ni drugi nisu „plan koji se skine sa interneta“.

Ceo redosled koraka, od provere parcele do dozvole, opisan je na strani Projekti kuća.

Šta plan mora da sadrži da bi prošao tehničku kontrolu

Projekat za građevinsku dozvolu pre podnošenja zahteva prolazi tehničku kontrolu, koju vrši nezavisno ovlašćeno lice (čl. 79 Pravilnika 96/2023). Kontrola ne gleda da li vam se kuća sviđa — gleda da li je dokumentacija usklađena sa propisima i sa lokacijskim uslovima. Crtež koji je „lep“ a ne poštuje pravila plana ne prolazi.

• usklađenost sa lokacijskim uslovima — položaj objekta, udaljenja, spratnost, indeks zauzetosti;
• potpun i tačan situacioni prikaz izrađen iz katastarsko-topografskog plana parcele;
• osnove svih etaža, karakteristični preseci i svi izgledi, međusobno usklađeni;
• kote i mere koje se slažu na svim crtežima — neslaganje osnove i preseka je česta primedba;
• elaborat energetske efikasnosti računat za tu orijentaciju i taj sastav omotača;
• potpis odgovornog projektanta sa odgovarajućom licencom Inženjerske komore Srbije.

Odgovornost nije formalna: prema čl. 8đ st. 9 Zakona o planiranju i izgradnji, za štetu nastalu primenom dokumentacije koja nije u skladu sa propisima solidarno odgovaraju projektant, vršilac tehničke kontrole i investitor.

Pet najčešćih grešaka pri čitanju plana

1. Zamena neto i bruto površine. Kuća od „150 kvadrata“ po osnovi lako ima znatno više bruto. Kategorija objekta, doprinos i cena projekta računaju se po bruto razvijenoj građevinskoj površini.
2. Zanemarivanje debljine zidova. Ako se plan preuzme sa drugačijim sistemom gradnje, unutrašnje mere se menjaju i nameštaj koji je „stao“ više ne staje.
3. Ignorisanje strana sveta. Isti raspored okrenut za devedeset stepeni daje potpuno drugačiju kuću za život i drugačiji elaborat energetske efikasnosti.
4. Previđanje visina. Osnova ne pokazuje nagib krova ni svetlu visinu; u potkrovlju veliki deo površine ne može da se koristi zbog kosina.
5. Pretpostavka da plan odgovara parceli. Udaljenja od međa, dozvoljena zauzetost i spratnost su pravila vaše zone, a ne osobina crteža.

Zašto naše osnove nisu na internetu

Zato što svakom klijentu garantujemo kuću koja se ne ponavlja. Ako objavimo osnove, drugi ih preuzmu, ista kuća se pojavi na više mesta, a investitor koji je platio originalnu arhitekturu nije dobio ono što je platio. To nije tehničko ograničenje nego obećanje koje je deo posla.

Ako tražite besplatan plan sa interneta, vredi da znate i ovo: taj plan verovatno ima još stotinu ljudi, moraće da se prilagodi vašoj parceli i pravilima vaše zone, elaborat energetske efikasnosti mora da se izradi iznova, a odgovorni projektant koji ga potpisuje mora prvo da ga u celosti proveri. Zbir tih stavki obično pojede uštedu zbog koje je plan i uzet.

Šta dobijate umesto gotovog plana

Dobijate osnovu koja je nacrtana za vašu parcelu, vašu orijentaciju i vašu porodicu — i koja se ne prodaje nikome drugom. Pre crtanja radimo proveru parcele, pa se raspored razvija unutar pravila koja za tu lokaciju stvarno važe, umesto da se posle prepravlja.

• Provera parcele — šta plan dozvoljava pre nego što se povuče prva linija.
• Idejno rešenje sa osnovama svih etaža, presecima i izgledima, za lokacijske uslove.
• Projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti i tehničkom kontrolom.
• Vođenje celog upravnog postupka kroz objedinjenu proceduru, po punomoćju.

Kako izgledaju kuće koje smo radili možete videti na strani Projekti kuća. Renderi su stvarni projekti — i nijedan se ne prodaje dvaput. Ako vam se neki dopadne, zatražite ponudu i pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele; odgovaramo u roku od dva radna dana, a ponuda je besplatna i ne obavezuje vas ni na šta.