Tri stvari koje za kuću do 400 m² ne morate da platite

Porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine, spratnosti do P+1+Pk, spada u kategoriju „A“ i klasifikacioni broj 111011. Za tu kategoriju zakon predviđa tri olakšice o kojima se retko govori, jer ih niko nema interes da vam kaže. Sve tri su u istom propisu — Pravilniku o objektima na koje se ne primenjuju pojedine odredbe Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 85/2015).

1. Tehnički pregled objekta se ne vrši

Za objekte kategorije „A“ tehnički pregled se ne sprovodi (član 5). Umesto izveštaja komisije za tehnički pregled, uz zahtev za upotrebnu dozvolu podnosi se potvrda odgovornog projektanta da je objekat izveden u skladu sa građevinskom dozvolom i projektom za izvođenje.

Šta to znači praktično: nema angažovanja komisije, nema plaćanja njenog rada, nema čekanja da se komisija sastane i obiđe objekat. Korak koji kod većih objekata ume da traje nedeljama ovde se svodi na jedan dokument.

2. Stručni nadzor nije obavezan

Za objekte kategorije „A“ ne primenjuju se odredbe Zakona o stručnom nadzoru (član 4). Investitor nije dužan da angažuje nadzorni organ.

Ovde smo dužni da budemo pošteni: nije obavezan ne znači da nije koristan. Nadzor je jedini nezavisni par očiju na gradilištu. Ako gradite prvi put, ako izvođača ne poznajete od ranije ili ako niste u prilici da često dolazite na gradilište, nadzor je najjeftinije osiguranje koje možete da kupite. Razlika je u tome što o njemu vi odlučujete, a ne propis.

3. Do 200 m² se ne primenjuju ni odredbe o izvođaču radova

Ovo je mesto na kom se najviše greši, jer propis u istom tekstu koristi dva različita praga. Odredbe Zakona koje se odnose na izvođača radova ne primenjuju se na objekte do 200 m² bruto razvijene građevinske površine (član 2) — dakle ne na celu kategoriju „A“ do 400 m².

Ako je vaša kuća do 200 m², ta olakšica vam pripada. Ako je 260 m², ne pripada — iako je i dalje kategorija „A“ i iako i dalje važe olakšice iz tačaka 1 i 2. Kad neko tvrdi da „za kuću do 400 kvadrata ne treba ništa“, pomešao je dva praga.

Šta i dalje morate — bez izuzetka

• Tehnička kontrola projekta za građevinsku dozvolu je obavezna i za kategoriju „A“. Vrši je nezavisno ovlašćeno lice (član 79 Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije, „Sl. glasnik RS“ br. 96/2023). Ne postoji kuća za koju se tehnička kontrola preskače.
• Lokacijski uslovi su obavezan prvi upravni akt za novu kuću (član 53a Zakona o planiranju i izgradnji).
• Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta — utvrđuje ga opština rešenjem u postupku dozvole (član 97 Zakona). To je po pravilu najveći pojedinačni javni trošak i nema veze sa kategorijom objekta.
• Naknada za promenu namene poljoprivrednog zemljišta, ako je parcela poljoprivredna — plaća se pre izdavanja građevinske dozvole. Postoje zakonom predviđena oslobođenja, ali se ona utvrđuju u postupku i ne obećavaju se unapred.

Zašto ovo uopšte pišemo

Zato što se ove tri olakšice u praksi retko iskoriste. Investitor ih ne zna, a nema ni od koga da ih čuje — svako ko naplaćuje nadzor, tehnički pregled ili posao izvođača ima razlog da ćuti. Vi treba da znate šta je obaveza, a šta izbor, pa da izbor napravite sami.

Kad nam pošaljete podatke o parceli i o tome šta želite da gradite, u ponudi ćete videti tačno koja kategorija je vaša, koji koraci su obavezni i koji troškovi su neizbežni. Ponuda je besplatna i ni na šta vas ne obavezuje.