Gotov projekat kuće ili projekat za vašu parcelu

„Našao sam plan kuće koji nam se sviđa. Možete li po njemu da izvadite dozvolu?“ — to je pitanje koje dobijamo skoro svake nedelje. Odgovor je složeniji od da i ne.

Šta se zapravo kupuje

Ono što se na internetu prodaje kao „gotov projekat kuće“ najčešće je idejno rešenje: crteži osnova, izgledi, presek, ponekad 3D prikaz i spisak prostorija sa kvadraturama. To je koristan materijal — pomaže vam da vidite kako biste živeli u toj kući.

Ono što to nije jeste dokumentacija na osnovu koje se izdaje građevinska dozvola. Za dozvolu je potreban projekat za građevinsku dozvolu, izrađen za konkretnu parcelu, usklađen sa lokacijskim uslovima, potpisan od odgovornog projektanta sa licencom i prošao tehničku kontrolu.

Šest stvari kojih u gotovom planu nema

Nezavisno od toga koliko je crtež lep, gotov plan ne može da sadrži ono što zavisi od lokacije:

• Usklađenost sa planom — dozvoljena spratnost, indeks zauzetosti i izgrađenosti, udaljenja od granica parcele.
• Položaj na parceli — građevinska linija, orijentacija, prilaz, parking.
• Temelji za vaše tlo — fundiranje se određuje prema nalazu geotehničkog istraživanja.
• Ulazne podatke za proračun — opterećenje snegom i vetrom i seizmičke parametre za lokaciju, po srpskim nacionalnim aneksima evrokodova.
• Priključke — struja, voda, kanalizacija ili septička jama, gas gde ga ima; sve prema uslovima imalaca javnih ovlašćenja.
• Elaborat energetske efikasnosti — računa se za konkretnu orijentaciju i klimatsko područje, ne unapred.

Zato se gotov plan, kad dođe do dozvole, ionako prerađuje. Pitanje je samo koliko od njega ostane.

Zamka koja se zove „samo malo da prilagodimo“

Prerađivanje tuđeg rešenja ume da bude skuplje nego crtanje ispočetka. Razlog je jednostavan: kod originalnog projekta ograničenja parcele ulaze u rešenje od prve linije. Kod prilagođavanja ona stižu naknadno i ruše ravnotežu koju je neko drugi već postavio.

Tipičan tok: parcela je 2 metra uža nego što plan pretpostavlja → sužava se hodnik → stepenište više ne staje → pomera se kupatilo → menja se raspored na spratu → od originalnog rešenja ostaje fasada. A fasada je bila ono zbog čega vam se kuća i svidela.

Postoji i pravna strana. Tuđe autorsko delo ne prerađuje se bez pristanka autora. Kada projekat radimo mi, potpisujemo izjavu o originalnosti — rešenje je novo i vaše.

Kada gotov plan ipak ima smisla

Bilo bi neiskreno reći da nikada nema. Ima — ali kao sredstvo za razgovor, ne kao dokumentacija.

• Da razjasnite sebi šta volite: koliko spavaonica, otvoren ili zatvoren dnevni prostor, kakav odnos prema dvorištu.
• Da nama pokazujete pravac umesto da ga opisujete rečima — slika štedi dva razgovora.
• Da uporedite veličine: koliko su zaista 120, a koliko 180 kvadrata kroz koje se prošeta.

Zato i držimo galeriju rešenja — ne kao katalog iz koga se naručuje, nego kao pokazatelj duha u kome radimo. Ako vam se neko rešenje sviđa, pošaljite ga i recite šta vam se tačno na njemu dopada.

Šta znači projekat za konkretnu parcelu

Znači da se posao odvija ovim redom:

1. Utvrdi se šta važeći planski dokument dozvoljava na toj katastarskoj parceli — to je provera parcele.
2. Napravi se idejno rešenje koje u ta ograničenja staje, a odgovara vašem načinu života.
3. Pribave se lokacijski uslovi.
4. Izradi se projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti.
5. Projekat prođe tehničku kontrolu i podnese se zahtev kroz objedinjenu proceduru.

Sve upravne korake vodimo kao vaš punomoćnik, elektronski. Širu obradu same procedure — za sve vrste objekata, ne samo za kuće — drži matični biro na artproing.rs.

Račun koji se retko izvede do kraja

Gotov plan izgleda jeftinije jer se poredi pogrešna stvar: cena crteža sa cenom kompletne dokumentacije.

Pošten račun izgleda ovako. Projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti i tehničkom kontrolom plaća se u svakom slučaju — to je uslov za dozvolu. Pitanje je samo da li se pored toga plaća i gotov plan koji će biti prerađen. Ako se plaća, ukupno je više, a rešenje je kompromis.

Kako da odlučite

Jedno pitanje razrešava dilemu: da li već imate parcelu?

Ako nemate, gotovi planovi su korisni za istraživanje ukusa i veličina — slobodno gledajte. Ako imate, redosled se okreće: prvo se čita šta parcela dozvoljava, pa se tek onda bira kuća. Zbog toga smo napisali i tekst koliko kuće staje na vašu parcelu, a za one koji plac tek kupuju — plac za kuću.

Više o razlici između plana i projekta ima i na strani planovi kuća.

Imate plan koji vam se sviđa?

Pošaljite ga zajedno sa katastarskom opštinom i brojem parcele. Reći ćemo vam šta od toga na vašoj parceli stvarno može — i poslati tačnu ponudu umesto okvirne, u roku od dva radna dana.