Ovde su sabrana pitanja koja nam investitori najčešće postavljaju — o dokumentaciji, ceni, rokovima, proveri parcele i gradnji iz inostranstva. Odgovori su kratki i konkretni; svaka grupa vodi na stranu gde je tema obrađena detaljnije.
Projekti, dokumentacija i cena
- Koliko košta projekat kuće u Srbiji?
- Cena zavisi od bruto razvijene građevinske površine, kategorije objekta i od toga koliko upravnih postupaka projektant vodi umesto investitora.
- Koliko traje izrada projekta kuće?
- Naši rokovi su 10 radnih dana za prethodnu analizu parcele, 7 do 14 radnih dana za idejno rešenje i 12 do 20 radnih dana za projekat za građevinsku dozvolu, zavisno od veličine objekta.
- Da li mogu da kupim gotov projekat kuće iz kataloga?
- Možete, ali kupujete crteže, ne dokumentaciju sa kojom se dobija dozvola. Situacioni prikaz, usklađivanje sa pravilima plana za vašu zonu, elaborat energetske efikasnosti i potpis odgovornog projektanta rade se iznova za vašu parcelu.
- Zašto na sajtu nema crteža osnova?
- Zato što svakom klijentu garantujemo kuću koja se ne ponavlja. Objavljene osnove drugi preuzimaju, ista kuća se ponovi na više mesta, a klijent koji je platio originalnu arhitekturu nije je dobio.
- Da li projekat mora da radi licencirani arhitekta?
- Da. Tehničku dokumentaciju potpisuje odgovorni projektant sa odgovarajućom licencom Inženjerske komore Srbije, a projekat za građevinsku dozvolu pre podnošenja prolazi tehničku kontrolu nezavisnog ovlašćenog lica.
- Šta ako se ispostavi da se na mojoj parceli ne može graditi?
- Tu stajemo i ništa dalje ne plaćate. Upravo zato prvi korak nije crtež nego provera parcele — prethodna urbanističko-pravna analiza koja utvrđuje da li je parcela u građevinskom području i pod kojim uslovima se sme graditi.
- Šta je kategorija „A“ i zašto je važna?
- Izdvojena porodična kuća do 400 m² bruto razvijene građevinske površine i spratnosti do P+1+Pk je klasa 111011, kategorija „A“ — nezahtevni objekti.
- Treba li mi projekat za izvođenje ako gradim kuću kategorije „A“?
- Zakonom nije obavezan, ali ga preporučujemo svakome ko sam organizuje gradnju. PZI sadrži detalje, specifikacije i predmer radova, pa je jedina prava osnova za poređenje ponuda izvođača i za dokazivanje šta je ugovoreno.
- Da li moram da dolazim u Srbiju ako živim u inostranstvu?
- Ne. Ceo postupak vodi se elektronski kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure, po punomoćju koje potpisujete iz mesta boravka.
- Šta mi treba da bih dobio ponudu?
- Najkorisnije su katastarska opština i broj parcele — iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna umesto okvirna.
Opširnije: Projekti, dokumentacija i cena »
Planovi i osnove kuća
- Da li mogu da dobijem besplatan plan kuće?
- Od nas ne. Osnove ne objavljujemo jer svakom klijentu garantujemo kuću koja se ne ponavlja.
- Da li je plan kuće isto što i projekat?
- Nije. Plan, stručno osnova, jeste jedan crtež — horizontalni presek jedne etaže.
- Koliko osnova ima jedan projekat kuće?
- Za svaku etažu po jedna, plus osnova temelja i osnova krova. Za prizemnu kuću to je najmanje tri, a za kuću na sprat ili sa potkrovljem po pravilu četiri do pet — uz preseke i sve izglede.
- Šta znači kota ±0,00 na osnovi?
- To je nivo gotovog poda prizemlja i referentna tačka celog objekta. Sve ostale visine u projektu mere se u odnosu na nju, uključujući visinu venca i slemena koje propisuje planski dokument.
- Mogu li da vam donesem plan koji sam našao i da ga vi potpišete?
- Ne potpisujemo tuđe crteže bez pune provere, jer prema članu 8đ stav 9 Zakona o planiranju i izgradnji projektant za štetu odgovara solidarno sa vršiocem tehničke kontrole i investitorom.
Opširnije: Planovi i osnove kuća »
Provera parcele
- Šta tačno dobijam u proveri parcele?
- Pisani nalaz sa utvrđenim planskim osnovom, pravilima građenja za zonu, klasom i kategorijom budućeg objekta, obaveznim sadržajem dokumentacije, spiskom imalaca javnih ovlašćenja i orijentacionim obračunom doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
- Koliko traje provera parcele?
- Naš rok je 10 radnih dana od dostavljanja podataka. Na to se može dodati vreme koje organu treba za izdavanje informacije o lokaciji.
- Šta ako se pokaže da se na parceli ne može graditi?
- Rad se obustavlja i plaćate samo proveru parcele. Nema projekta koji ne može da se upotrebi i nema faza koje nemaju svrhu.
- Da li je provera parcele besplatna?
- Nije. Opšta informacija jeste besplatna, ali analiza konkretne parcele je stručni rad i naplaćuje se.
Ponuda
- Da li je ponuda zaista besplatna?
- Jeste. Ponudu radimo bez naknade i ona vas ni na šta ne obavezuje.
- Šta ponuda sadrži?
- Predmet i ulazne podatke, pravni okvir, klasifikaciju i kategoriju objekta, prethodnu pravnu analizu, logički sled postupka, specifikaciju usluga i cena po fazama, rokove, uslove plaćanja, šta nije obuhvaćeno cenom i obaveze investitora.
- Za koliko dobijam ponudu?
- Odgovaramo u roku od dva radna dana od prijema podataka o parceli i nameri.
- Šta treba da pošaljem?
- Katastarsku opštinu i broj parcele, okvirnu veličinu i spratnost kuće koju želite i podatak da li ste u Srbiji ili u inostranstvu.
Gradnja iz inostranstva
- Moram li da dolazim u Srbiju?
- Ne. Ceo postupak se vodi elektronski kroz Centralni informacioni sistem objedinjene procedure.
- Da li punomoćje mora da bude overeno?
- Prema Pravilniku o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, punomoćje koje se prilaže uz zahtev ne mora biti overeno — dovoljna je propisana elektronska, odnosno digitalizovana forma.
- Ko organizuje geodetu, tehničku kontrolu i priključke?
- Možemo mi. Ta lica pronalazimo, ugovaramo i koordiniramo, pa imate jednog sagovornika umesto pet.
- Kako se plaća iz inostranstva?
- Plaćanje se vrši u dinarima na tekući račun; instrukcije za deviznu doznaku dostavljamo uz prvu fakturu.
Opširnije: Gradnja iz inostranstva »
Izbor projekta
- Kako da znam koliko mi kvadrata treba?
- Krenite od broja ljudi koji će u kući živeti za deset godina, pa od načina života — koliko se kuva, radi od kuće, prima gostiju.
- Prizemna ili na sprat?
- Prizemna je najskuplja po kvadratu i traži najveću parcelu, ali je najudobnija dugoročno. Sprat i potkrovlje bolje koriste parcelu i jeftiniji su po kvadratu.
- Šta je najčešća greška pri izboru projekta?
- Biranje crteža pre provere šta plan dozvoljava na parceli. Kuća koja se ne uklapa u pravila građenja mora se prepravljati ili se uopšte ne može graditi — a to je najskuplji mogući ishod.
- Da li da uzmem projekat sa interneta i dam ga arhitekti da ga potpiše?
- Ozbiljan projektant to neće uraditi bez pune provere, jer prema članu 8đ stav 9 Zakona o planiranju i izgradnji za štetu odgovara solidarno sa vršiocem tehničke kontrole i investitorom.
- Koliko unapred treba da počnem?
- Računajte na nekoliko meseci od prvog razgovora do pravnosnažne građevinske dozvole, za urednu parcelu i uredne ulazne podatke.
Moderne kuće
- Šta čini kuću „modernom“?
- Ne stil fasade nego odnos oblika, orijentacije i funkcije: kompaktna forma, promišljene staklene površine, jasan odnos dnevnog i noćnog dela i veza sa spoljnim prostorom.
- Da li je moderna kuća skuplja za izgradnju?
- Ne mora da bude. Skuplji su konzole, veliki rasponi, ravni krovovi sa složenom hidroizolacijom i velike staklene površine.
- Da li ravan krov pravi probleme?
- Uz pravilno projektovan sloj hidroizolacije i odvodnjavanje, ne. Problemi nastaju kad se ravan krov izvodi bez projekta detalja — što je jedan od razloga zbog kojih preporučujemo projekat za izvođenje.
- Mogu li da dobijem kuću sa ove strane?
- Ne u istom obliku. Renderi su kuće projektovane za naše klijente i ne prodaju se dvaput.
- Koliko treba da je velika parcela?
- Zavisi od dozvoljenog indeksa zauzetosti i propisanih udaljenja od međa u vašoj zoni, a ne od kvadrature kuće same po sebi.
Beograd
- Ko izdaje građevinsku dozvolu za porodičnu kuću u Beogradu?
- Nadležnost je podeljena između Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave grada Beograda (Kraljice Marije 1) i gradskih opština.
- Da li mogu da gradim kuću u Beogradu bez izlaska na teren?
- Da. Ceo postupak se vodi elektronski kroz objedinjenu proceduru, po punomoćju.
- Koliko traje dobijanje građevinske dozvole u Beogradu?
- Zakonski rok organa je 5 radnih dana po urednom zahtevu, i za lokacijske uslove i za građevinsku dozvolu.
- Da li se pravila građenja razlikuju po beogradskim opštinama?
- Da. Dozvoljena spratnost, indeks zauzetosti i udaljenja od međa određuju se planskim dokumentom koji važi za konkretnu zonu, a ne opštinom kao celinom.
- Radite li i za investitore koji nisu iz Beograda?
- Radimo za celu Srbiju, a postupak se vodi na daljinu. Za investitore iz inostranstva to je najčešći način rada — prisustvo u Srbiji nije potrebno ni u jednoj fazi.
Kragujevac
- Kom organu se podnosi zahtev za građevinsku dozvolu u Kragujevcu?
- Gradskoj upravi za imovinske poslove, urbanizam, izgradnju i ozakonjenje, Trg vojvode Radomira Putnika 4, u čijem je sastavu Sekretarijat za urbanizam i izgradnju.
- Mogu li da proverim dokle je stigao moj predmet?
- Grad Kragujevac vodi javan registar objedinjenih procedura, pa se tok predmeta može pratiti.
- Šta prvo proveravate za parcelu u Kragujevcu?
- Da li je parcela unutar građevinskog područja važećeg planskog dokumenta, koja su pravila građenja za zonu, klasu i kategoriju budućeg objekta, i da li postoji obaveza plaćanja naknade za promenu namene.
- Koliko košta projekat kuće u Kragujevcu?
- Cena ne zavisi od grada nego od veličine i kategorije objekta i od broja postupaka koje vodimo.
Niš
- Gde se u Nišu podnosi zahtev za građevinsku dozvolu?
- Preko Centra za izdavanje dozvola (CID), Nikole Pašića 22, koji radi u okviru Gradske uprave za planiranje i izgradnju, Odeljenje za objedinjenu proceduru.
- Da li je važno u kojoj gradskoj opštini je parcela?
- Grad Niš ima pet gradskih opština — Medijana, Palilula, Pantelej, Crveni Krst i Niška Banja.
- Šta mi treba pre nego što vam se javim?
- Dovoljni su katastarska opština i broj parcele — iz njih vidimo o kakvom se zahvatu radi, pa ponuda može da bude tačna.
- Radite li kuće u Niškoj Banji i okolini?
- Da, radimo na području celog grada Niša i cele Srbije. U zonama sa posebnim režimima zaštite obavezno se najpre proverava da li i pod kojim uslovima važeći plan dozvoljava gradnju.
Novi Sad
- Koji organ vodi postupak u Novom Sadu?
- Gradska uprava za urbanizam i građevinske poslove, Školska 3, telefon 021/422-644. Poslove građevinskog zemljišta i komunalnog opremanja vodi posebna gradska uprava, što je važno kod doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
- Kada se plaća doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta?
- Utvrđuje se rešenjem u postupku izdavanja građevinske dozvole, prema površini objekta, zoni i odluci grada.
- Da li je potrebna promena namene zemljišta?
- Zavisi od toga šta o parceli kaže važeći planski dokument. Katastarska klasa sama po sebi ne odlučuje — merodavna je namena iz plana.
- Koliko traje ceo postupak u Novom Sadu?
- Zakonski rokovi organa su 5 radnih dana za lokacijske uslove i 5 radnih dana za građevinsku dozvolu, uz 15 dana za uslove imalaca javnih ovlašćenja.
Stara Pazova
- Ko je nadležan za građevinske dozvole u Staroj Pazovi?
- Odeljenje za urbanizam i građenje Opštinske uprave, Svetosavska 11, telefon 022/310-170. Plansku dokumentaciju za opštinu izrađuje JUP Urbanizam Stara Pazova.
- Da li se pravila razlikuju po naseljima?
- Opština ima devet naselja i pravila građenja se utvrđuju planskim dokumentom za konkretnu zonu, a ne za opštinu u celini.
- Gradim kuću, a živim u inostranstvu — da li je to problem?
- Nije. Postupak se u celosti vodi elektronski, po punomoćju koje potpisujete iz mesta boravka.
- Šta je prvi korak?
- Provera parcele — utvrđivanje da li je parcela u građevinskom području, koja su pravila građenja i koje su javne dažbine.
Nemate odgovor na svoje pitanje? Pišite nam ili odmah zatražite ponudu — pošaljite katastarsku opštinu i broj parcele i odgovaramo u roku od dva radna dana.